Äkta vs oäkta bostadsrättsförening

Vad är en äkta respektive oäkta bostadsrättsförening?

Begreppen äkta och oäkta bostadsrättsförening är skattemässiga benämningar som används i svensk lagstiftning för att skilja mellan föreningar som uppfyller vissa kriterier och de som inte gör det. Rent civilrättsligt är båda fullvärdiga bostadsrättsföreningar enligt bostadsrättslagen. De har medlemmar, styrelse, årsstämma, ekonomisk plan och upplåter lägenheter med bostadsrätt på samma sätt. Skillnaden syns först när Skatteverket ska räkna ut hur föreningen och dess medlemmar ska beskattas.

Den avgörande regeln finns i inkomstskattelagen 2 kap. 17 §, där ett så kallat privatbostadsföretag definieras som en ekonomisk förening eller ett aktiebolag vars verksamhet till klart övervägande del består av att i föreningens fastigheter upplåta bostäder åt medlemmarna. Enligt Skatteverkets allmänna råd betyder "klart övervägande del" att minst 60 procent av föreningens taxeringsvärde ska avse bostäder upplåtna med bostadsrätt till medlemmarna. Når föreningen upp till gränsen är den ett privatbostadsföretag i skattelagens mening, alltså det vi dagligt kallar en äkta BRF. Hamnar andelen under 60 procent klassas föreningen som ett oäkta bostadsföretag och beskattas enligt reglerna för vanliga näringsverksamheter.

Varför blir en förening oäkta?

En vanlig anledning till att en förening hamnar under 60-procentsgränsen är att den har en stor andel lokaler i förhållande till bostäderna. Tänk dig en förening i centrala Stockholm där bottenvåningen består av restauranger, butiker och kontor som hyrs ut på marknadsmässiga villkor. Lokalytorna och deras taxeringsvärden kan snabbt bli så pass tunga att medlemmarnas bostäder inte når upp till 60 procent. Andra vanliga orsaker är ombildade föreningar där inte alla hyresgäster valde att köpa sin lägenhet, nybildade föreningar där alla bostäder ännu inte upplåtits med bostadsrätt, samt föreningar som hyr ut ett stort antal parkeringsplatser till externa, alltså icke-medlemmar.

Statusen bedöms efter förhållandena vid beskattningsårets slut. Det innebär att en förening kan växla mellan äkta och oäkta över tid, vilket är viktigt att känna till både som köpare och som styrelsemedlem. Ett större lokalhyreskontrakt som sägs upp, en ombildning där fler hyresrätter säljs som bostadsrätter eller ett omklassat taxeringsvärde kan förskjuta gränsen åt endera hållet. Seriösa styrelser följer förhållandet över tid och kommunicerar statusen tydligt i årsredovisningens noter, ofta under rubriken "Föreningens skattestatus" eller "Privatbostadsföretag".

Så skiljer sig beskattningen och vad det kostar dig som medlem

I en äkta BRF är beskattningen enkel för dig som medlem. När du säljer med vinst betalar du 30 procent skatt på 22/30 av vinsten, alltså 22 procent. Uppskov kan medges om du köper en ny bostad och uppfyller villkoren.

I en oäkta BRF beskattas föreningen som ett vanligt företag, och skatten betalas ur föreningens ekonomi. Din bostadsrätt räknas inte som privatbostadsrätt, så reglerna för privatbostad gäller inte när du säljer, och uppskov kräver att föreningen är ett privatbostadsföretag vid försäljningen. Hur mycket det kostar dig beror på föreningen och på din affär, så räkna på det innan du lägger bud.

Hur du kontrollerar statusen och vad du ska göra innan köp

Som köpare är det ditt ansvar att ta reda på föreningens skattestatus innan du lägger bud. Det enklaste är att begära ut föreningens senaste årsredovisning, antingen via mäklaren, direkt från styrelsen eller via Bolagsverket. I årsredovisningens noter ska statusen framgå; står där att föreningen är ett privatbostadsföretag är den äkta, står där motsatsen eller inget alls bör du fråga styrelsen direkt. Mäklaren har en upplysningsplikt men alla vet inte alltid statusen själv, så be om skriftligt besked. Du kan också begära ut senaste taxeringsbeslut från Skatteverket.

Upptäcker du att föreningen är oäkta behöver det inte stoppa affären, men det ska absolut påverka vad du är beredd att betala. Upptäcker du statusen sent i processen, efter att budgivningen redan har drivit upp priset, är det rimligt att försöka förhandla ned priset med hänvisning till att du inte kände till förhållandet när budet lades. Mäklaren har informationsplikt och ett sent upptäckt skattemässigt förhållande är ett legitimt argument.

Fråga också styrelsen om planer framåt. En oäkta förening som aktivt arbetar för att bli äkta, till exempel genom att sälja av hyresrätter eller förhandla om lokalkontrakt, kan vara en intressantare långsiktig investering än en som befunnit sig klart under 60-procentsgränsen i decennier. En förening som däremot har en strukturellt tung lokalandel (stora butikslokaler i bottenplan, stort parkeringshus uthyrt externt) kommer sannolikt förbli oäkta.

Källor och vidare läsning

Definitionen av privatbostadsföretag finns i inkomstskattelagen 2 kap. 17 §. Bostadsrättslagen (1991:614) reglerar det civilrättsliga ramverket för alla bostadsrättsföreningar oavsett skattestatus. Skatteverket publicerar löpande ställningstaganden och rättsliga vägledningar om privatbostadsföretag och schablonintäkt. Fastighetsägarna och HSB ger praktisk vägledning till styrelser och medlemmar. Informationen på denna sida är en översikt och ersätter inte professionell rådgivning från revisor, skattejurist eller mäklare i ett enskilt köp- eller försäljningsbeslut.

Utöver månadsavgiften betalar du oftast elen själv: jämför elavtal för lägenhet.