Äkta vs oäkta bostadsrättsförening

Vad är en äkta respektive oäkta bostadsrättsförening?

Begreppen äkta och oäkta bostadsrättsförening är skattemässiga benämningar som används i svensk lagstiftning för att skilja mellan föreningar som uppfyller vissa kriterier och de som inte gör det. Rent civilrättsligt är båda fullvärdiga bostadsrättsföreningar enligt bostadsrättslagen — de har medlemmar, styrelse, årsstämma, ekonomisk plan och upplåter lägenheter med bostadsrätt på samma sätt. Skillnaden syns först när Skatteverket ska räkna ut hur föreningen och dess medlemmar ska beskattas.

Den avgörande regeln finns i inkomstskattelagen 2 kap. 17 §, där ett så kallat privatbostadsföretag definieras som en ekonomisk förening eller ett aktiebolag vars verksamhet till klart övervägande del består av att i föreningens fastigheter upplåta bostäder åt medlemmarna. "Klart övervägande del" har i praxis tolkats som att minst 60 procent av föreningens taxeringsvärde ska komma från bostäder upplåtna med bostadsrätt till medlemmarna. Når föreningen upp till gränsen är den ett privatbostadsföretag i skattelagens mening — det vi dagligt kallar en äkta BRF. Hamnar andelen under 60 procent klassas föreningen som ett oäkta bostadsföretag och beskattas enligt reglerna för vanliga näringsverksamheter.

Varför blir en förening oäkta?

Den vanligaste anledningen till att en förening hamnar under 60-procentsgränsen är att den har en stor andel lokaler i förhållande till bostäderna. Tänk dig en förening i centrala Stockholm där bottenvåningen består av restauranger, butiker och kontor som hyrs ut på marknadsmässiga villkor — lokalytorna och deras taxeringsvärden kan snabbt bli så pass tunga att medlemmarnas bostäder inte når upp till 60 procent. Andra vanliga orsaker är ombildade föreningar där inte alla hyresgäster valde att köpa sin lägenhet, nybildade föreningar där alla bostäder ännu inte upplåtits med bostadsrätt, samt föreningar som hyr ut ett stort antal parkeringsplatser till externa — alltså icke-medlemmar.

Statusen prövas av Skatteverket varje år utifrån aktuella taxeringsvärden. Det innebär att en förening kan växla mellan äkta och oäkta över tid, vilket är viktigt att känna till både som köpare och som styrelsemedlem. Ett större lokalhyreskontrakt som sägs upp, en ombildning där fler hyresrätter säljs som bostadsrätter eller ett omklassat taxeringsvärde kan förskjuta gränsen åt endera hållet. Seriösa styrelser följer förhållandet över tid och kommunicerar statusen tydligt i årsredovisningens noter — ofta under rubriken "Föreningens skattestatus" eller "Privatbostadsföretag".

Så skiljer sig beskattningen — vad det kostar dig som medlem

I en äkta BRF är beskattningen relativt enkel för dig som medlem. Månadsavgiften är inte skattepliktig som inkomst, och när du säljer betalar du kapitalvinstskatt på 22 procent av vinsten (30 procent på två tredjedelar av vinsten). Uppskov kan medges om du köper en ny bostad inom ramen för reglerna. Ränteavdraget på bolånet fungerar som vanligt, och eventuell utdelning från föreningen är ovanlig eftersom föreningen i praktiken inte genererar vinst att dela ut. Sammantaget är den äkta BRF:en den skattemässigt enkla och förutsägbara vägen.

I en oäkta BRF blir det mer komplicerat. Det viktigaste är att du som medlem årligen tas upp för en så kallad schablonintäkt, som motsvarar en fiktiv hyra för den lägenhet du bor i. Schablonintäkten beskattas som inkomst av kapital med 30 procent. För en normal lägenhet brukar den extra skatten landa på mellan 5 000 och 30 000 kronor per år, med stor variation beroende på lägenhetens värde och föreningens ekonomiska förhållanden. Utöver schablonintäkten gäller andra regler kring kapitalvinst vid försäljning, svårare möjligheter till uppskov och en generellt tyngre deklarationshantering. Ränteavdraget finns kvar men beräknas delvis annorlunda. Över en tioårsperiod kan totalskillnaden mot att ha bott i en äkta BRF bli någonstans mellan 50 000 och 300 000 kronor — en summa som är värd att räkna på innan du budar.

Hur du kontrollerar statusen och vad du ska göra innan köp

Som köpare är det ditt ansvar att ta reda på föreningens skattestatus innan du lägger bud. Det enklaste är att begära ut föreningens senaste årsredovisning — antingen via mäklaren, direkt från styrelsen eller via Bolagsverket. I årsredovisningens noter ska statusen framgå; står där att föreningen är ett privatbostadsföretag är den äkta, står där motsatsen eller inget alls bör du fråga styrelsen direkt. Mäklaren har en upplysningsplikt men alla vet inte alltid statusen själv, så be om skriftligt besked. Du kan också begära ut senaste taxeringsbeslut från Skatteverket.

Upptäcker du att föreningen är oäkta behöver det inte vara en dealbreaker — men det ska absolut påverka vad du är beredd att betala. Marknaden prissätter in extra skatt genom att lägenheter i oäkta BRF:er typiskt säljs 5 till 15 procent billigare än motsvarande lägenheter i äkta BRF:er i samma område. Om rabatten speglas i ditt bud och du planerar bo länge kan det vara en god affär. Upptäcker du statusen sent i processen — efter att budgivningen redan har drivit upp priset — är det rimligt att försöka förhandla ned priset med hänvisning till att du inte kände till förhållandet när budet lades. Mäklaren har informationsplikt och ett sent upptäckt skattemässigt förhållande är ett legitimt argument.

Fråga också styrelsen om planer framåt. En oäkta förening som aktivt arbetar för att bli äkta — till exempel genom att sälja av hyresrätter eller förhandla om lokalkontrakt — kan vara en intressantare långsiktig investering än en som befunnit sig klart under 60-procentsgränsen i decennier. Övergången från oäkta till äkta gör ofta att värderabatten försvinner, vilket kan ge värdestegring utöver den allmänna marknadsutvecklingen. En förening som däremot har en strukturellt tung lokalandel (stora butikslokaler i bottenplan, stort parkeringshus uthyrt externt) kommer sannolikt förbli oäkta — där får du leva med extra skatt så länge du bor kvar.

Källor och vidare läsning

Definitionen av privatbostadsföretag finns i inkomstskattelagen 2 kap. 17 §. Bostadsrättslagen (1991:614) reglerar det civilrättsliga ramverket för alla bostadsrättsföreningar oavsett skattestatus. Skatteverket publicerar löpande ställningstaganden och rättsliga vägledningar om privatbostadsföretag och schablonintäkt. Fastighetsägarna och HSB ger praktisk vägledning till styrelser och medlemmar. Informationen på denna sida är en översikt och ersätter inte professionell rådgivning från revisor, skattejurist eller mäklare i ett enskilt köp- eller försäljningsbeslut.