Tomträtt

Vad är tomträtt?

Tomträtt är en särskild form av nyttjanderätt till mark som regleras i jordabalkens trettonde kapitel. Rättsfiguren infördes i Sverige 1907 genom lagen om nyttjanderätt till fast egendom, och syftet var bostadspolitiskt: att främja en sund utveckling av bostadsförhållandena i städerna. Poängen är enkel: kommunen upplåter marken stadigvarande åt en tomträttshavare som bygger, äger och bor i byggnaden, men äganderätten till själva marken stannar hos kommunen. I utbyte betalar tomträttshavaren en årlig avgift, tomträttsavgäld, som räknas på markens värde.

Tomträtt är en mycket stark rättighet. Den är stadigvarande, kan ärvas, pantsättas och säljas. Kommunen kan bara säga upp tomträtten vid utgången av vissa perioder, för bostäder först efter 60 år och sedan vart 40:e år om inte längre tid har avtalats, och bara om marken ska bebyggas eller användas på annat sätt än tidigare (13 kap. 14 § jordabalken).

Tomträtt eller äganderätt, vad är skillnaden?

Vid äganderätt äger du både marken och byggnaden. Du betalar kommunal fastighetsavgift (för småhus) eller statlig fastighetsskatt och i övrigt inga markrelaterade kostnader till någon. Vid tomträtt äger du bara byggnaden, medan marken ägs av kommunen eller staten, och du betalar tomträttsavgäld utöver fastighetsavgiften.

På bostadsmarknaden kan skillnaden synas i priset, men hur mycket varierar. En studentuppsats vid Lunds universitet fann att småhus med äganderätt i Stockholm och Göteborg 2018–2019 såldes för 8–14 procent mer än jämförbara tomträtter, och en studentuppsats om radhus i Göteborg fann lägre kvadratmeterpris för tomträtt i fem av åtta områden. Köpare som inte granskar avgälden riskerar att bli överraskade när avgäldsperioden löper ut och avgälden räknas om.

Tomträttsavgäld och hur den beräknas

Tomträttsavgälden är den årliga avgift tomträttshavaren betalar till kommunen eller staten. Enligt rättspraxis är den markens värde gånger en avgäldsränta, och hur hög räntan ska vara står inte i lagen. Högsta domstolen räknade i april 2025 med 1,75 procent för en bostadsrättsförening (mål T 3706-23). Står en bostadsrättsförening på tomträtt betalar föreningen avgälden, vilket direkt påverkar månadsavgiften för medlemmarna.

Avgälden ligger fast under en avgäldsperiod, som är tio år om inte längre tid har avtalats (13 kap. 10 § jordabalken). När perioden löper ut kan avgälden räknas om utifrån markens värde vid den tiden. Har marken stigit i värde blir den nya avgälden högre, och höjda avgälder har kritiserats bland annat i Stockholm.

Var finns tomträtt?

Stockholms stad har flera tusen tomträtter för både småhus och flerbostadshus, och även Göteborgs Stad upplåter mark med tomträtt för småhus och flerbostadshus. Staten upplåter också mark med tomträtt, till exempel genom Statens fastighetsverk.

En tanke med tomträtten var att kommunen skulle behålla marken och därmed ta del av markens värdestegring. När avgälderna räknas om efter markens värde har höjningarna kritiserats, och både Stockholm och Göteborg erbjuder friköp.

Friköp av tomträtt

Friköp innebär att tomträttshavaren köper loss marken från kommunen och övergår till full äganderätt. Stockholms stad tar för småhus 50 procent av marktaxeringsvärdet, så en tomt med ett marktaxeringsvärde på 1,5 miljoner kronor kostar 750 000 kronor att friköpa. Göteborgs Stad har en egen modell för friköp av småhustomträtter.

Efter friköpet betalar du ingen avgäld, och marken blir en tillgång i stället för en årlig kostnad. Villkor och priser skiljer sig mellan kommuner, så kontakta exploateringskontoret eller motsvarande enhet i din kommun för aktuella villkor.

Vad du ska kontrollera vid köp av tomträttsobjekt

Innan du lägger bud på ett tomträttsobjekt, be mäklaren redovisa fyra saker. För det första: aktuell avgäldsnivå, alltså exakt vad nuvarande ägare betalar per år. För det andra: när avgäldsperioden löper ut och omförhandling sker. Ligger datumet fem eller tjugo år bort? För det tredje: kommunens policy och senaste beslut om avgäldsnivåer, eftersom det ger en indikation på vart nästa omförhandling tar vägen. För det fjärde: om friköp är möjligt och i så fall till vilket pris. Saknas uppgifterna väntar du med budet tills du fått dem. Tomträttsrisken är inte spekulation, den är matematik, och den ska synas i din kalkyl innan du binder dig.

Du äger huset men inte marken, och huset är din risk från tillträdesdagen: teckna villaförsäkring som gäller från den dagen.