Analys · April 2026

Hyra eller köpa bostad i Stockholm 2026?

Med 9,0 års snittkötid för hyresrätter hos Bostadsförmedlingen och nya bolånereglerna som sänkte kontantinsatsen till 10 procent har frågan "hyra eller köpa?" blivit mer intressant än på länge. Den här analysen räknar på konkreta siffror — och ger svar som beror på din tidshorisont, ekonomi och livssituation.

Snabb-checklist: hyra eller köpa?

Köp om du…

Planerar att bo minst 5 år i samma bostad
Har 10 % kontantinsats + 5 % buffert
Har stabil inkomst (tillsvidare eller 2+ år eget)
Är OK med prisrisk (±20 % på 3–5 år)
Tjänar så pass att du klarar 5 % ränte-stresstest
Vill kontrollera ditt boende (renovering, hund, etc.)

Hyr om du…

Kan flytta inom 1–3 år (jobb, relation, studier)
Inte har 10 % kontantinsats + köpkostnader
Vill ha flexibilitet, inte bolånelsansvar
Har möjlighet till förstahandskontrakt via kö
Tror Stockholm är i pris-topp (tajmning är svårt)
Är under 30 år och osäker på framtida liv

Räkneexempel: 2:a 55 kvm innerstad

Post	Köp (mån)	Hyra (mån)
Ränta 3,5 % på 4 230 000 kr	12 338 kr	—
Ränteavdrag (30 %)	−3 701 kr	—
Amortering 2 % (belåning >70 %)	7 050 kr	—
Avgift BRF	4 000 kr	—
Hyra (förstahand eller andrahand)	—	13 500 kr
Drift (el, bredband, hemförsäkring)	~1 500 kr	~1 500 kr
Total månadskostnad	~21 200 kr	~15 000 kr
Varav sparande (amortering)	7 050 kr	0 kr
Faktisk "bortslängd" utgift	~14 150 kr	~15 000 kr

Tolkning: Om du jämför "pengarna som är borta" (ränta + avgift + drift vs hyra) är köp ungefär lika dyrt som hyra. Fördelen kommer från att du äger en tillgång som kan stiga i värde. Nackdelen är prisrisken — om Stockholm-priserna skulle falla 15–20 procent (som 2022–2024) så är ditt eget kapital nära noll.

Break-even-analys — när blir köp bättre än hyra?

Tidshorisont	Nettofördel köp vs hyra
1 år	−300 000 kr (köp sämre p.g.a. transaktionskostnader)
3 år	−100 000 kr (köp fortfarande sämre)
5 år	+625 000 kr (köp bättre)
7 år	+1 250 000 kr
10 år	+2 400 000 kr

Antaganden: 2 procent årlig prisökning, 3,5 procent ränta, 2 procent amortering, 30 procent skatt-avdrag. Transaktionskostnader: mäklararvode 2,8 procent vid försäljning, lagfart 1,5 procent och pantbrev 2 procent vid köp, flyttkostnader 30 000 kr. Alternativ hyra 13 500 kr/mån med 2 procent årlig hyresökning. Skatteutveckling förändringar kan justera utfallet.

Vanliga frågor

När lönar det sig att köpa istället för att hyra i Stockholm?

Tumregel: köp om du planerar att bo minst 5 år i samma bostad. Under den tiden hinner du typiskt bygga upp eget kapital via amortering och prisutveckling, som överstiger transaktionskostnaderna (mäklararvode 2–3 procent, lagfart 1,5 procent, pantbrev 2 procent, flyttkostnader). Under 3 år är det nästan alltid dyrare att köpa än att hyra.

Hur lång kötid har hyresrätt i Stockholm 2026?

Genomsnittlig kötid via Bostadsförmedlingen i Stockholm var 9,0 år 2025, enligt officiell statistik från bostad.stockholm.se. Det är en ökning från 8,8 år 2024 — men kortare än toppåret 2019 (10,5 år). För innerstaden kan kötiden vara 15–20 år för attraktiva tvåor. Studentbostäder: ca 4,5 år. Korttidskontrakt: 12,5 år.

Hur mycket kostar det att köpa vs hyra en likvärdig 2:a i Stockholm?

Exempel: 2:a på 55 kvm i innerstaden. Köp: ~4 700 000 kr. Hyreskontrakt (andrahand via privat värd): ~13 500 kr/mån. Vid 10 procent kontantinsats (470 000 kr) och 4 230 000 kr bolån till 3,5 procent ränta + 2 procent amortering = ca 24 500 kr/mån totalt före ränteavdrag. Efter ränteavdrag (30 procent av ränta): ~21 000 kr/mån. Plus avgift ~4 000 kr/mån. Totalt: ~25 000 kr/mån köp vs 13 500 kr/mån hyra. Men: 5 900 kr/mån är amortering (du bygger ditt eget kapital).

Vad är total bostadsutgift efter 5 år?

Hyra 13 500 kr/mån × 60 mån = 810 000 kr — all pengar är "borta". Köp: nettoutgift (ränta+avgift+amort) × 60 = ca 1 500 000 kr. MEN: ca 355 000 kr är amortering (sparande). Vid 2 procent årlig prisökning är bostadsvärdet då 4 700 000 × 1,02^5 = 5 190 000 kr. Eget kapital: 470 000 + 355 000 + 490 000 (prisökning) = 1 315 000 kr. Break-even över hyresalternativet: 1 315 000 − (1 500 000 − 810 000) = 625 000 kr i fördel för köp.

När är det bättre att hyra än att köpa?

Hyr om: (1) du planerar flytta inom 1–3 år, (2) du inte har 10 procent kontantinsats + 5 procent köpkostnader, (3) du är orolig över jobb-situationen (flexibilitet att flytta för jobb), (4) du är under 30 år och osäker på stad/relation, (5) bostadspriserna är i toppen av en cykel (svårt att tajma, men Stockholm priser har fallit 2022–2024 och nu stabiliserats). Kvalitativa skäl: du vill inte ansvara för reparationer, du vill sätta ner minimalt sparkapital.

Vad är ränteavdraget och hur mycket sparar jag?

Du får avdrag i deklarationen på 30 procent av ränteutgiften (upp till 100 000 kr i ränta per person; över det 21 procent). Exempel: 4 Mkr bolån till 3,5 procent = 140 000 kr ränta/år. Avdrag: 30 procent × 100 000 + 21 procent × 40 000 = 38 400 kr tillbaka i skatt = 3 200 kr/mån. Ränteavdraget sänker din effektiva ränta från 3,5 till cirka 2,7 procent.

Är det värt att köpa om jag bara har 10 procent kontantinsats?

Ja, det går — men var medveten om riskerna. Med 90 procent belåning är du känslig för prisfall (små prisfall raderar ditt eget kapital). Amorteringskravet är 2 procent/år när belåning är över 70 procent. Budgetera strikt: räkna på 5 procent ränta (inte dagens rate) och kontrollera att du klarar bolåneutgiften vid jobbförlust under 6 månader.

Vad är "bostadsinvesteringens" historiska avkastning i Stockholm?

Stockholm bostadsrätter har långsiktigt (2000–2020) levererat cirka 7–8 procent årlig prisökning i snitt, men med stora svängningar och krascher (2022–2024 föll priserna 15–20 procent innan återhämtning). Jämfört med börs (Stockholmsbörsen ~8–9 procent årlig avkastning över samma period) är bostad lika bra avkastning men med hävstång via bolånet. Hävstången förstärker båda riktningar — både upp och ner.