Guide · Belåning av bostadsrätt

Pantbrev för bostadsrätt finns inte, så här fungerar pantsättningen

Frågan ”hur stora pantbrev har lägenheten?” går inte att besvara. Pantbrev hör till fast egendom. En bostadsrätt är en andel i en ekonomisk förening, och säkerheten för bolånet skapas på ett helt annat sätt. Det är billigare, men med två fällor som kostar pengar: föreningen står före banken i betalningsordningen, och anteckningen om panten görs i lägenhetsförteckningen, inte i medlemsförteckningen.

Därför finns pantbrev bara för fast egendom

Ett pantbrev är beviset om en inteckning i en fastighet. Inteckningen skrivs in hos Lantmäteriets fastighetsinskrivning och kostar 2 procent av inteckningsbeloppet i stämpelskatt plus 375 kr i expeditionsavgift per inteckning. Ägandet i sig bevisas med lagfart, som kostar 1,5 procent i stämpelskatt för privatpersoner, beräknat på det högre av köpeskillingen och taxeringsvärdet och avrundat nedåt till hela tusental kronor, plus 825 kr i expeditionsavgift. För juridiska personer som aktiebolag är stämpelskatten på lagfarten i stället 4,25 procent, medan bostadsrättsföreningar och kommuner ligger kvar på 1,5 procent. Samtliga belopp är Lantmäteriets.

En bostadsrätt saknar allt detta. Du köper en andel i en ekonomisk förening och får nyttjanderätt till en bestämd lägenhet. Föreningen äger fastigheten; du äger inte marken och inte väggarna. Det finns därför ingen fastighet i ditt namn att inteckna, ingen lagfart att söka och ingen stämpelskatt att betala. Bostadsrätten är i stället lös egendom, och lös egendom pantsätts.

Det gäller en stor del av det svenska bostadsbeståndet. Vid utgången av 2025 fanns 5 291 493 bostadslägenheter i Sverige, varav 2 777 269 i flerbostadshus. Omkring 1,16 miljoner av lägenheterna i flerbostadshus är bostadsrätter, alltså omkring 42 procent, medan resten är hyresrätter (SCB, publicerat 17 april 2026).

Vill du läsa om pantbrev för villa i stället finns hela den beräkningen i guiden om pantbrev och pantbrevskostnad.

Villa och bostadsrätt sida vid sida

Källor: Lantmäteriet (stämpelskatt och avgifter), bostadsrättslagen (1991:614), Kronofogden.

Pantsättningen steg för steg

1. 1

   Banken kreditprövar och värderar bostadsrätten

   Banken prövar din ekonomi och sätter ett marknadsvärde på lägenheten. Värdet styr belåningsgraden, och sedan 1 april 2026 står taket i lag: högst 90 procent vid ett nytt bolån och högst 80 procent när ett befintligt bolån utökas (4 och 5 §§ lag 2026:226).

2. 2

   Du skriver under pantförskrivningen

   Pantförskrivningen avser bostadsrätten som sådan. Det finns inget belopp att ”ta ut” som vid en inteckning i en fastighet, och därför heller inget pantbrev. I den kommande lydelsen av bostadsrättslagen skrivs det ut uttryckligen: panträtt upplåts genom att bostadsrättshavaren skriftligen pantsätter hela bostadsrätten (6 a kap. 1 § i SFS 2026:486).

3. 3

   Föreningen underrättas om pantsättningen

   Underrättelsen, även kallad denuntiationen, är det moment som gör panten gällande mot dina övriga borgenärer. Normalt sköter banken den. Att momentet i dag ligger hos föreningen och inte i ett register är hela skälet till att riksdagen beslutat om ett bostadsrättsregister.

4. 4

   Föreningen antecknar i lägenhetsförteckningen

   Anteckningen görs i lägenhetsförteckningen, inte i medlemsförteckningen. 9 kap. 10 § bostadsrättslagen: om föreningen underrättas om att en bostadsrätt pantsatts ska detta genast antecknas. Anteckningen är bevisning om panten, inte det som skapar den.

5. 5

   Föreningen tar ut pantsättningsavgift om stadgarna tillåter det

   Avgiften får bara tas ut om den anges i föreningens stadgar (7 kap. 14 § bostadsrättslagen). Lagen sätter ingen nivå. Bostadsrätternas riktpunkt är högst 1 procent av prisbasbeloppet, vilket motsvarar 592 kr för 2026. Föreningen kan inte vägra själva pantsättningen.

6. 6

   Panten släpps när lånet är betalt

   Banken skickar en pantsläppshandling till föreningen och anteckningen tas bort. Kontrollera att det faktiskt sker. Regeringen pekar i propositionen bakom bostadsrättsregistret ut inaktuella anteckningar som blir kvar och försvårar ny belåning som ett av dagens huvudproblem.

Pantsättningen blir inte giltig först när föreningen registrerar den, och anteckningen görs inte i medlemsförteckningen. Det är underrättelsen till föreningen som ger skydd mot dina övriga borgenärer, och anteckningen görs i lägenhetsförteckningen enligt 9 kap. 10 § bostadsrättslagen.

Vad pantsättningen kostar 2026

Det finns inget lagstadgat tak för pantsättningsavgiften. 7 kap. 14 § första stycket bostadsrättslagen räknar upp vad en förening får ta ut: insats och årsavgift, samt ”om det anges i stadgarna, upplåtelseavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse”. Någon procentgräns för pantsättningsavgiften nämns inte. Det enda beloppstaket i paragrafen gäller andrahandsupplåtelse: högst 10 procent av prisbasbeloppet per lägenhet och år, alltså 5 920 kr för 2026.

Nivån styrs i stället av stadgarna, och där finns en etablerad praxis. Bostadsrätterna anger som riktpunkt att överlåtelseavgiften högst ska uppgå till 2,5 procent av prisbasbeloppet och pantsättningsavgiften till 1 procent, och att gränsen måste framgå av stadgarna. Med regeringens prisbasbelopp för 2026, 59 200 kr, blir det:

Riktpunkterna kommer från Bostadsrätterna och är stadgepraxis, inte lag. Taket för andrahandsupplåtelse står i 7 kap. 14 § bostadsrättslagen. Prisbasbeloppet för 2026 fastställdes av regeringen 18 september 2025 (förhöjt prisbasbelopp 60 500 kr).

Kontrollera alltid föreningens egna stadgar. En förening utan pantsättningsavgift i stadgarna får inte ta ut någon, och en förening med en högre nivå än riktpunkten bryter inte mot lagen. Stadgarna finns i regel bilagda årsredovisningen. Hur du läser den går vi igenom i guiden om BRF-årsredovisning.

Räkneexempel: 4 000 000 kr i köpeskilling, 3 600 000 kr i lån

Samma bostadspris och samma belåningsgrad på 90 procent, alltså 400 000 kr i kontantinsats, vilket är den högsta belåningsgrad lagen tillåter vid ett nytt bolån. Skillnaden i engångskostnad för själva säkerheten är det som gör bostadsrätt billigare att belåna.

Villakolumnen är ett värstafall: den förutsätter att fastigheten saknar befintliga pantbrev, så att hela lånebeloppet måste intecknas på nytt. Beräknad på Lantmäteriets satser. Lagfartsskatten utgår från det högre av köpeskilling och taxeringsvärde, här köpeskillingen.

I verkligheten följer pantbreven med fastigheten. Lämnar säljaren över pantbrev på 2 000 000 kr behöver du bara inteckna resterande 1 600 000 kr, vilket kostar 32 000 kr i stämpelskatt plus 375 kr, och totalen faller till 93 200 kr. Fråga alltid efter befintliga pantbrev innan du räknar på ett villaköp. Detsamma gäller åt andra hållet: ett hus som redan är intecknat över lånebeloppet kostar ingenting extra i pantbrev.

Två saker väger delvis upp bostadsrättens fördel. Föreningen betalar den kommunala fastighetsavgiften för lägenheterna, 0,3 procent av taxeringsvärdet och högst 1 784 kr per lägenhet 2026, och kostnaden ligger i din månadsavgift i stället för i din deklaration. Ett småhus betalar 0,75 procent, högst 10 425 kr, direkt av ägaren (Skatteverket). Och den som köper villa från och med 1 juli 2026 måste styrka sin identitet tydligare vid lagfartsansökan: privatpersoner ska ange svenskt personnummer eller samordningsnummer, annars kan ansökan inte beviljas (Lantmäteriet).

Räkna på hela boendekostnaden i bolånekalkylatorn eller jämför med guiden om kontantinsats.

Bostadsrättsregistret ändrar spelplanen, men inte ännu

Riksdagen beslutade våren 2026 om ett nationellt bostadsrättsregister: lag (2026:484) om bostadsrättsregister, lag (2026:485) om införande och lag (2026:486) om ändring i bostadsrättslagen. Lagarna utfärdades 30 april 2026 och publicerades 6 maj 2026, och bygger på proposition 2025/26:112, betänkande 2025/26:CU28 och riksdagsskrivelse 2025/26:224. Lantmäteriet blir registerhållare.

Motivet är dolda panträtter. I propositionen skriver regeringen att ”en dold panträtt kan innebära risker för kreditgivare, bostadsrättsföreningar och bostadsrättshavare”, och pekar dessutom på inaktuella anteckningar som blir kvar och försvårar ny belåning, oklarhet om vem som ska avnotera en pant och när, samt att samma bostadsrätt betecknas olika av olika aktörer.

Detta ändras när lagen träder i kraft

• Registrering blir det sakrättsliga momentet. 6 a kap. 2 §: en pantsättning ska registreras i bostadsrättsregistret, och registreringen har samma rättsverkningar som när en panthavare tar en lös sak i besittning.
• Företräde avgörs av registreringens tidsföljd i stället för av när föreningen underrättades (6 a kap. 4 §).
• Panten ska omfatta hela bostadsrätten och upplåtas skriftligen (6 a kap. 1 §).
• Även upplåtelse och överlåtelse ska registreras (4 kap. 4 a § och 6 kap. 5 a §). 6 kap. 5 b §: en överlåtelse av en bostadsrätt gäller mot överlåtarens borgenärer när den har registrerats. Registret blir alltså sakrättsligt moment även vid köp.
• Pantsättningsavgiften försvinner. Den nya lydelsen av 7 kap. 14 § räknar bara upp upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och avgift för andrahandsupplåtelse. Pantsättningsavgiften är struken, liksom ur stadgekravet i 9 kap. 5 §. Propositionen är uttrycklig: ingen pantsättningsavgift ska tas ut, eftersom registreringen ersätter underrättelsen till föreningen.
• Föreningens varning vid avgiftsdröjsmål går till Lantmäteriet i stället för direkt till panthavaren.

Tidplanen och varför inget gäller i dag

Tidplanen: införandelagen (2026:485) och förordningen (2026:898) om bostadsrättsregister träder i kraft 1 januari 2027, insamlingen av uppgifter från föreningarna startar våren 2027 och ska vara klar 31 december 2027, och registret väntas vara i full drift omkring 2030.

Ikraftträdandebestämmelsen i SFS 2026:486 lyder däremot bara: ”Denna lag träder i kraft den dag som regeringen bestämmer.” Per 29 augusti 2026 har vi inte hittat någon förordning som sätter det datumet. Fram till dess gäller den gamla lydelsen fullt ut. Föreningen får ta ut pantsättningsavgift om stadgarna anger det, underrättelsen till föreningen är fortfarande det som ger panten skydd, och anteckningen görs fortfarande i lägenhetsförteckningen. Blir du erbjuden ett råd som utgår från att registret redan finns är rådet fel.

Källor: SFS 2026:486 (Svensk författningssamling), proposition 2025/26:112 ”Ett register för alla bostadsrätter”, Lantmäteriets sida om bostadsrättsregistret.

Föreningen står före banken, inte tvärtom

7 kap. 16 a § bostadsrättslagen: ”Föreningen har panträtt i bostadsrätten för sin fordran på sådana avgifter som avses i 14 § första stycket. Vid utmätning eller konkurs jämställs sådan panträtt med handpanträtt. Sådan panträtt som avses i första stycket har företräde framför en panträtt som har upplåtits av en innehavare av bostadsrätten, om inte annat följer av 31 §.”

Med andra ord: obetalda årsavgifter till föreningen betalas före bolånet. Bostadsrätterna beskriver samma ordning vid en tvångsförsäljning: föreningens rätt till betalning ur försäljningssumman går före andra fordringsägare som har panträtt. Först därefter får övriga panthavare, i praktiken banken, betalt. Ett eventuellt överskott går sist till den tidigare bostadsrättshavaren.

Undantaget står i 7 kap. 31 §. Har föreningen underrättats om pantsättningen ska den utan dröjsmål underrätta panthavaren när bostadsrättshavaren har obetalda avgifter som överstiger ett månadsbelopp och dröjsmålet varat i mer än två veckor. Försummar föreningen det förlorar den sitt företräde framför panthavaren för just de beloppen. Det är alltså banken som skyddas av regeln, och i den nya lydelsen går underrättelsen i stället till Lantmäteriet.

Tvångsförsäljning och exekutiv försäljning är två olika saker

Kronofogden formulerar det utan utrymme för tolkning: ”Det är bara bostadsrättsföreningen som kan ansöka om tvångsförsäljning av en bostadsrätt.” Grunderna är obetalda avgifter till föreningen, vanvård, otillåten andrahandsuthyrning eller annan allvarlig misskötsel, och ansökan måste föregås av uppsägning eller dom.

Banken kan alltså inte begära tvångsförsäljning enligt 8 kap. bostadsrättslagen. Vid ett obetalt bolån går banken i stället vägen via utmätning och exekutiv försäljning hos Kronofogden, eller realiserar panten. De två förfarandena har olika sökande, olika grunder och olika utgångspunkter.

Belåningsreglerna 2026 står nu i lag, inte i föreskrift

Den 1 april 2026 flyttades bolånetak och amorteringskrav från Finansinspektionens föreskrifter till lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. FI:s föreskrifter om amortering och allmänna råd om begränsning av bostadskrediter upphörde att gälla 31 mars 2026. Guider som hänvisar till FI:s regler beskriver ett regelverk som inte längre finns.

Lagen knyter dessutom direkt an till pantsättningen. Enligt 2 § är en bostadskredit en kredit för bostad i Sverige ”som är förenad med panträtt i fast egendom, tomträtt eller bostadsrätt eller liknande rätt”. Det är alltså panten i bostadsrätten som gör lånet till ett bolån i lagens mening. Belåningsgraden är det totala kreditbeloppet i förhållande till bostadens marknadsvärde.

Källa: lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, SFS 2026-03-11.

Det skärpta amorteringskravet är borta. Den extra procenten för den som lånade minst 4,5 gånger sin bruttoårsinkomst finns inte i lagen. Kvar är trappan 1 respektive 2 procent. I räkneexemplet ovan, med 3 600 000 kr i lån på en bostad värd 4 000 000 kr och alltså 90 procents belåningsgrad, blir amorteringen 2 procent av 3 600 000 kr, det vill säga 72 000 kr per år eller 6 000 kr i månaden, utöver räntan.

Undantagen finns i 8–10 §§: särskilda skäl under en begränsad period (9 §), nyproduktion (10 §) och en alternativregel om 10 procent på den utökade delen för lån som lämnats före 1 juni 2016 av kreditinstitut respektive före 1 januari 2019 av andra bostadskreditgivare (8 §). Enligt övergångsbestämmelse 2 tillämpas 7 § över huvud taget inte på lån som lämnats före de datumen.

Omvärderingsregeln i 13 § är värd att känna till om priserna stigit: marknadsvärdet vid förvärvet gäller, och en omvärdering får göras tidigast fem år efter förvärvet eller efter den senaste omvärdering som ändrade amorteringsbeloppet eller låneutrymmet. Undantag gäller om värdet ändrats avsevärt av någon annan orsak än den allmänna prisutvecklingen, till exempel en genomgripande renovering.

Ränteavdraget kräver säkerhet från 2026, och panten är säkerheten

Från och med 1 januari 2026 ges avdrag för ränteutgifter bara för lån som uppfyller krav på säkerhet och maximal belåningsgrad, enligt Skatteverket. Ett bolån med pant i bostadsrätten uppfyller säkerhetskravet. Pantsättningen är alltså inte bara en formalitet mot banken utan också det som gör räntan avdragsgill. Lån helt utan säkerhet, som blancolån och kortkrediter, ger inget avdrag alls från inkomstår 2026, mot 50 procent under 2025. Skattereduktionen är 30 procent på underskott av kapital upp till 100 000 kr och 21 procent på beloppet däröver.

Vilken maximal belåningsgrad som gäller för avdragsrätten framgår inte av Skatteverkets översiktssida. Vi skriver därför inte ut någon procentsats här. Se luckorna längre ned. Amorteringsreglerna i sin helhet finns i guiden om amorteringskravet 2026.

Sex situationer där det brukar gå fel

Det här går inte att svara på i dag

Fem frågor som ofta besvaras med siffror i andra guider, men där vi inte hittat någon källa som håller. Vi skriver hellre ut luckan än gissar.

• När pantsättningsavgiften faktiskt avskaffas. SFS 2026:486 träder i kraft ”den dag som regeringen bestämmer”. Ingen förordning med datum är hittad per 29 augusti 2026.
• Vad Lantmäteriet kommer ta betalt för att registrera eller avregistrera en pantsättning i bostadsrättsregistret. Propositionen ger regeringen rätt att meddela föreskrifter om avgifter men fastställer inget belopp.
• Vad svenska föreningar i genomsnitt tar ut i pantsättningsavgift. Riktpunkten är 1 procent av prisbasbeloppet, men det finns ingen officiell statistik över den faktiska nivån.
• Hur många bostadsrätter som är pantsatta. Ingen myndighet för den statistiken, och det är just det registret ska åtgärda, och det väntas vara i full drift först omkring 2030.
• Vilken maximal belåningsgrad som krävs för ränteavdrag. Skatteverket anger att kravet finns men inte procentsatsen på sin översiktssida om avdrag för ränteutgifter.

Vanliga frågor