Vilka amorteringsregler gäller från 1 april 2026?

Maximalt 3 procent amortering per år baserat på belåningsgrad: LTV under 50 procent = ingen amortering, LTV 50–70 procent = minst 1 procent, LTV över 70 procent = minst 2 procent. Det skärpta amorteringskravet (extra 1 procent vid skuld över 4,5x årsinkomst) är borttaget. Bolånetaket är samtidigt höjt från 85 till 90 procent.

Vad är skillnaden mot reglerna före 1 april 2026?

Tidigare regler: LTV 50–70 % = 1 % amortering, LTV 70–85 % = 2 %, plus extra 1 % vid skuld över 4,5x årsinkomst. Bolånetaket var 85 %. Nya regler: tröskelnivåerna oförändrade men skärpta kravet slopat och bolånetaket höjt till 90 %. Effekten: marginala köpare kan låna mer och amortera mindre.

Hur räknas belåningsgraden?

LTV = totala bolån / marknadsvärde på bostaden. Banken värderar bostaden vid kreditbeslut. Vid omvärdering (nytt köp eller ombelåning) räknas LTV om — om priset stigit kan du komma under en lägre amorteringsnivå.

Kan jag undvika amorteringskrav?

Ja, om belåningsgraden hamnar under 50 procent. Då behöver du inte amortera enligt lagen — men banken kan ändå kräva det. Du kan komma under 50 procent genom större kontantinsats, värdeökning eller ackumulerad amortering.

KALP (Kvar Att Leva På) är bankens viktigaste mått när de bedömer om du har råd med bolånet. Banken räknar dina inkomster minus alla utgifter (bolån med kalkylränta, amortering, driftkostnader, schablonbelopp för mat, transport, försäkringar). Det som blir kvar måste räcka. Kalkylräntan är ofta 6 procent — högre än aktuell ränta för att testa marginal.

Kan jag amortera mer än lagstadgat?

Ja. Lagen sätter minimum, du får alltid amortera mer. Många väljer 3–5 procent per år för att snabbare komma under kritiska gränser. Extra amortering är skattefri och ger garanterad "avkastning" lika med din bolåneränta.

Påverkas befintliga bolån av nya reglerna?

Ja, de nya reglerna gäller även för befintliga bolån från 1 april 2026. Om ditt nuvarande bolån har skärpt krav (extra 1 procent) ska detta tas bort av banken — kontakta dem om det inte skett automatiskt.

Är amorteringsfrihet möjlig?

Tillfällig amorteringsfrihet kan beviljas vid sjukdom, arbetslöshet eller andra svårigheter. Det är banken som beslutar — kontakta dem för diskussion. Permanent amorteringsfrihet är inte möjlig om belåningsgraden är över 50 procent.

Guide · Amorteringskrav 2026

Senast uppdaterad: 9 maj 2026 · Granskad av Boios redaktion

Amorteringskrav 2026 — nya regler från 1 april

Per 1 april 2026 gäller ett nytt amorteringskrav. Maximal amortering är 3 procent per år, baserat enbart på belåningsgrad. Det skärpta amorteringskravet (extra 1 procent vid skuld över 4,5x årsinkomst) är borttaget. Samtidigt är bolånetaket höjt från 85 till 90 procent — kontantinsatsen sänkt från 15 till 10 procent.

Den här guiden går igenom vad som ändrats i amorteringskrav och Finansinspektionens bolånetak, hur du räknar din amortering 2026, vad KALP-kalkylen är och hur du som bolåntagare påverkas. Allt verifierat mot Finansinspektionen och regeringens beslut.

Amorteringskrav per belåningsgrad (från 1 april 2026)

Belåningsgrad (LTV)	Lagstadgad amortering	Krav i kr/år (3 mkr lån)
Under 50 %	0 %	0 kr
50–70 %	1 % per år	30 000 kr
Över 70 %	2 % per år	60 000 kr
Maximalt enligt lag	3 % per år	90 000 kr

Källa: Finansinspektionen, fi.se. Bolån 3 mkr som exempel — multiplicera procentsatsen med ditt egna lånebelopp.

Vad ändrades 1 april 2026?

Regel	Före 1 april 2026	Från 1 april 2026
Bolånetak (LTV)	85 %	90 %
Kontantinsats min	15 %	10 %
Amortering LTV 50–70 %	1 %	1 % (oförändrad)
Amortering LTV 70–85 %	2 %	2 % (oförändrad)
Skärpt krav (skuld > 4,5x inkomst)	+1 %	Slopat
Maximal lagstadgad amortering	3 %	3 % (oförändrad)

Källa: Regeringskansliet (juni 2025-förslag), Finansinspektionen, regeringen.se/pressmeddelanden/2025/12/. Förändringen aviserades juni 2025 och beslut togs december 2025.

Vad är KALP-kalkyl?

KALP (Kvar Att Leva På) är det viktigaste verktyget bankerna använder när de bedömer om du har råd med bolånet. Den räknar dina inkomster minus alla utgifter och visar hur mycket pengar du har kvar varje månad efter att alla räkningar är betalda.

Inkomster. Lön efter skatt, andra fasta intäkter (barnbidrag, pension etc).
Bolåneutgift med kalkylränta. Banken testar oftast med 6 procent ränta — högre än aktuell — för att säkerställa marginal.
Amortering enligt lagen. 1 % eller 2 % beroende på LTV.
Driftkostnader. El, värme, vatten, försäkring, månadsavgift (för bostadsrätt).
Schablonbelopp för levnadskostnader. Mat, transport, kläder, försäkringar — typiskt 8 000–12 000 kr per vuxen och månad.
Resultat: KALP. Det som blir kvar måste vara positivt och ofta minst 2 000–5 000 kr/månad för att banken ska bevilja lånet.

Räkneexempel: 3 miljoner i bolån

Bostad köpt för 3,3 miljoner med 10 procent kontantinsats (330 000 kr). Bolån 2 970 000 kr. LTV cirka 90 procent.

Lagstadgad amortering: 2 % per år = 59 400 kr/år = 4 950 kr/månad
Räntekostnad (rörlig 2,6 %): 77 220 kr/år = 6 435 kr/månad (före ränteavdrag)
Ränteavdrag (30 % på upp till 100 000 kr): ca 23 166 kr/år = 1 930 kr/månad
Total kostnad efter ränteavdrag: cirka 9 455 kr/månad (utan driftkostnader)
Tidigare regler hade gett ca 1 % skärpt krav extra om skuld över 4,5x inkomst — slopat 2026.

Tröghetsregeln — omvärdering vart femte år

Tröghetsregeln förhindrar att låntagare spekulerar i bostadspriser för att sänka sin amortering. Regeln innebär att banken bara får omvärdera bostaden vart femte år för att avgöra om du kan minska amorteringen.

Före 1 april 2026: Tröghetsregeln gällde bara för omvärdering i syfte att sänka amorteringstakten.

Från 1 april 2026: Regeln utvidgas till att även omfatta omvärdering i syfte att utöka låneutrymmet. Det innebär att du inte kan ta nya lån mot din bostad baserat på värdeökning förrän fem år passerat sedan senaste omvärdering.

Undantag: Vid flytt och nytt bostadsköp görs alltid ny värdering. Tröghetsregeln gäller bara för samma bostad.

Tilläggslån — nya regler för ombelåning

En viktig förändring från 1 april 2026 gäller tilläggslån (utökat bolån mot befintlig bostad). Medan bolånetaket för köp av ny bostad höjs till 90 %, sänks taket för tilläggslån från 85 till 80 %.

Det innebär att om din bostad är värd 4 miljoner och du har bolån på 3 miljoner (LTV 75 %), kan du maximalt ta ett tilläggslån på 200 000 kr (till LTV 80 %). Tidigare kunde du ta 400 000 kr (till LTV 85 %).

Vad används tilläggslån till?

• Renovering av bostad (kök, badrum, tillbyggnad)
• Köp av bil, båt eller sommarstuga
• Lösa dyra lån (blancolån, kreditkort) med billigare bolån
• Kontantinsats till barns bostadsköp

Bankernas egna krav — ofta strängare än lagen

Amorteringskravet sätter minimumnivåer, men banker kan kräva mer. Här är hur de fyra storbankerna generellt skiljer sig:

Bank	Generell hållning	Kalkylränta
Handelsbanken	Striktare KALP, fokus på relation	6,0–6,5 %
SEB	Standardkrav, digital process	6,0 %
Swedbank	Flexibel vid god ekonomi	5,5–6,0 %
Nordea	Standardkrav, snabb process	6,0 %

Notera: banker kan kräva extra amortering för låntagare de bedömer som högre risk. Alla banker har rätt att sätta strängare krav än lagen.

Fördelar med frivillig extra amortering

Att amortera mer än lagstadgat minimum kan vara en av de bästa finansiella besluten du gör. Fördelarna:

Garanterad avkastning: Varje extra krona du amorterar sparar ränta — med 3 % bolåneränta motsvarar det en skattefri avkastning på 3 %, vilket kräver 4,3 % brutto på börsen.
Lägre risk: Ju lägre belåningsgrad, desto bättre ställd är du vid prisfall, ränteuppgång eller inkomstbortfall.
Når kritiska trösklar snabbare: Vid LTV under 70 % kan du gå ner till 1 % amortering. Vid LTV under 50 % behöver du inte amortera alls.
Bättre förhandlingsläge: Lägre belåningsgrad ger lägre ränta. Många banker ger rabatt vid LTV under 60 %.

Historisk bakgrund — varför finns amorteringskravet?

Sverige införde amorteringskravet i två steg för att bromsa hushållens skuldsättning och minska riskerna på bostadsmarknaden:

Juni 2016: Första amorteringskravet infördes (1 % vid LTV 50–70 %, 2 % vid LTV över 70 %).
Mars 2018: Skärpt amorteringskrav — extra 1 % vid skuld över 4,5 gånger årsinkomst.
Mars 2020: Tillfälligt undantag under pandemin — banker kunde bevilja amorteringsfrihet lättare.
September 2021: Undantaget upphörde, normala regler gällde igen.
April 2026: Skärpta kravet slopas, bolånetaket höjs till 90 %, reglerna flyttas från FI-föreskrift till lag.

Vanliga frågor

Är 90 procents bolånetak risk för köparen?

Ja, det innebär liten marginal mot prisfall. Om bostadspriset faller 10 procent är du tekniskt under-vatten — bostaden är värd mindre än bolånet. Det är inte ett problem så länge du betalar amortering och ränta, men kan vara ett bekymmer vid eventuell försäljning.

Kan jag förhandla bort amorteringskravet?

Nej, det är lagstadgat. Banken kan kräva mer än lagen men inte mindre. Tillfällig amorteringsfrihet kan dock beviljas vid sjukdom, arbetslöshet eller liknande — det är banken som beslutar.

Hur snabbt kommer min LTV under 70 procent?

Med 2 procent amortering per år tar det cirka 10–12 år att gå från LTV 90 till 70 procent — antaget ingen prisuppgång. Med prisuppgång går det snabbare. Vid LTV 70 procent kan du gå ner till 1 procent amortering.

Räknas annan skuld in i amorteringskravet?

Nej, amorteringskravet beräknas bara på bolånet. Men annan skuld (billån, studielån, kreditkort) påverkar KALP-kalkylen och därmed hur stort bolån du kan få.

Vad händer om jag missar en amorteringsbetalning?

Banken får dröjsmålsränta, sedan påminnelse, sedan inkasso. Om obetalt under längre tid kan banken säga upp lånet och kräva tvångsförsäljning. Kontakta banken direkt om du har problem — de kan ofta erbjuda anstånd eller plan.

Räkna ut vad du har råd med

Boios bolånekalkylator visar månadskostnad inkl. amortering, ränta och drift — så du ser hela bilden.

Bolånekalkylator

Relaterade guider

Källor och officiell information

Per maj 2026. Verifierat mot Finansinspektionen och regeringen.

FI — bolån, lag tar över — officiell information om regelövergång.
Regeringen — höjt bolånetak och slopat skärpt krav — pressmeddelande december 2025.
Regeringen — föreslagna förändringar — ursprunglig juni 2025-promemoria.
Handelsbanken — nya amorteringskrav — pedagogisk genomgång.
SEB — nya bolåneregler 2026 — bankens analys av effekter.