Fastighetsmäklar­inspektionen (FMI)

Vad är Fastighetsmäklar­inspektionen?

Fastighetsmäklarinspektionen, i dagligt tal FMI, är en statlig myndighet som registrerar och utövar tillsyn över alla yrkesverksamma fastighetsmäklare i Sverige. Verksamheten regleras i Fastighetsmäklarlagen (2021:516), som ersatte den tidigare lagen från 2011, och i FMI:s egna föreskrifter.

Syftet är dubbelt. Köpare och säljare ska kunna lita på att mäklaren har rätt utbildning och följer reglerna, och att en oberoende instans kan agera om något går fel. Seriösa mäklare ska också skyddas mot oseriösa konkurrenter. Den som yrkesmässigt förmedlar bostäder utan att vara registrerad hos FMI bryter mot lagen och kan dömas till böter eller fängelse i upp till sex månader.

FMI:s huvuduppgifter

FMI ska bland annat:

1. Registrera fastighetsmäklare och föra det offentliga mäklarregistret på fmi.se.
2. Utöva tillsyn över registrerade mäklare. FMI granskar anmälningar och kan också granska en mäklare eller en byrå på eget initiativ.
3. Pröva anmälningar mot mäklare, från påståenden om lockpris till tvister om hur klientmedel har hanterats.
4. Ge ut riktlinjer och vägledning som tolkar fastighetsmäklarlagen i konkreta situationer.
5. Fatta disciplinära beslut när en överträdelse har konstaterats.

Krav på fastighetsmäklare

För att bli registrerad som fastighetsmäklare hos FMI krävs bland annat tillfredsställande utbildning (fastighetsmäklarlagen 2 kap. 8 §). Vad som räknas som det bestäms i föreskrifter.

Utöver utbildningen gäller bland annat det här:

• Ansvarsförsäkring. Mäklaren måste ha en försäkring för skadeståndsansvar.
• Redbar och lämplig. Mäklaren ska vara redbar och i övrigt lämplig att vara verksam som fastighetsmäklare.
• Klientmedel. Pengar som mäklaren tar emot för någon annans räkning ska hållas skilda från mäklarens egna.

Under hela yrkeslivet ska mäklaren dessutom följa god fastighetsmäklarsed, som är den övergripande etiska normen i fastighetsmäklarlagen.

Disciplinära åtgärder

FMI ska återkalla registreringen när en mäklare bryter mot sina skyldigheter, men får i stället ge en varning eller erinran om det räcker (fastighetsmäklarlagen 4 kap. 4 §). Vid överträdelser av penningtvättsreglerna kan FMI också besluta om sanktionsavgift.

1. Erinran. Den mildaste påföljden.
2. Varning. En strängare påföljd än erinran.
3. Återkallelse av registreringen. Mäklaren förlorar registreringen och får inte längre yrkesmässigt förmedla fastigheter.

Så anmäler du en mäklare till FMI

Vem som helst får anmäla en mäklare. Du behöver inte vara kund hos mäklaren, du behöver inte ha lidit skada och du behöver ingen advokat. Anmälan görs skriftligt via fmi.se, i webbformuläret eller med post. Beskriv vad som hänt, vilken mäklare det gäller (namn och helst mäklarnummer från registret), när det hände och vilka regler du anser har brutits.

Bifoga det underlag du har: bostadsannonser med utgångspris, mejl och meddelanden från mäklaren, skärmdumpar och uppgifter från andra som var på samma visning. Ju mer konkret anmälan är, desto större är chansen att FMI prövar den i sak.

FMI utreder ärendet och fattar ett skriftligt beslut. Mäklaren kan överklaga det till allmän förvaltningsdomstol.

Exempel på skäl till anmälan

• Lockpris. Mäklaren använder en felaktig prissättning för att öka intresset för en bostad.
• Brott mot upplysningsplikten. Mäklaren kände till, eller borde ha känt till, brister i bostaden utan att berätta det för köparen. Det kan gälla fukt, mögel eller planerade renoveringar i föreningen.
• Fel hantering av klientmedel. Pengarna är säljarens och får aldrig blandas med mäklarens. Grova fel kan leda till avregistrering.
• Otillbörlig påverkan i budgivningen, till exempel falska bud.
• Bristande opartiskhet, när mäklaren gynnar den ena parten på den andras bekostnad.
• Felaktig marknadsföring, där bostadens skick, boarea eller avgift beskrivs fel.

HFD-domen i februari 2025 om utgångspris och marknadsvärde

Den 13 februari 2025 meddelade Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) dom i mål 5736-23, refererad som HFD 2025 ref. 4, om gränsen mellan tillåtet utgångspris och otillåtet lockpris.

HFD slog fast att utgångspris och marknadsvärde inte är samma sak. FMI hade inte visat att utgångspriserna var vilseledande genom att bara jämföra dem med slutpriserna, och varningen mot mäklaren undanröjdes.

Utgångspriset får fortfarande inte vara vilseledande. Kammarrätten i Stockholm har uttalat att en skillnad på drygt tio procent mellan utgångspriset och det bedömda marknadsvärdet inte var en väsentlig avvikelse.

FMI, domstol eller FRN?

FMI är en disciplinmyndighet. Den prövar om mäklaren har brutit mot fastighetsmäklarlagen och god fastighetsmäklarsed. Påföljden gäller mäklarens yrke (varning eller avregistrering), och FMI kan inte döma ut skadestånd.

Tingsrätten prövar skadestånd. Har mäklarens oaktsamhet orsakat dig en ekonomisk skada kan du stämma mäklaren. Mäklarens ansvarsförsäkring täcker sådana krav. En process i tingsrätten kostar pengar, och förlorar du kan du få betala motpartens kostnader.

Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN) prövar sedan maj 2017 tvister mellan konsumenter och fastighetsmäklare, inte Allmänna reklamationsnämnden. Framställ först kravet till mäklaren. Nämndens beslut är en rekommendation.

Sök i mäklarregistret

I mäklarregistret på fmi.se kan du söka på mäklarens namn, mäklarnummer eller byrå. Registret visar om personen är registrerad, vilken typ av registrering hen har (full registrering eller bara hyresförmedling), och vilket företag hen är knuten till.

Gör en kontroll innan du anlitar en mäklare eller börjar buda på en bostad. En oregistrerad person får inte yrkesmässigt förmedla bostäder. Finns personen inte i registret kan det röra sig om olaglig mäklarverksamhet. Kontakta då FMI.

Krav på mäklarens information

• Tydligt pris. Du som säljare ska veta provision, fasta arvoden och tilläggskostnader innan du skriver under uppdraget.
• Skriftligt mäklaravtal som anger vad uppdraget omfattar, ersättningen, avtalstiden och om mäklaren har ensamrätt.
• Besked om intressekonflikter, till exempel om mäklaren eller en närstående har ett eget intresse i affären.
• Upplysning om fel som mäklaren upptäcker. Ser mäklaren tecken på fukt, mögel eller andra problem ska hen berätta det.