Ordlista · Juridik

Tomträttsavgäld: så räknas den

Tomträttsavgälden är den årliga avgift som den som har tomträtt betalar till markägaren, oftast kommunen. Den räknas som en skälig ränta på markens värde: markvärdet gånger avgäldsräntan. Högsta domstolen satte i april 2025 räntan till 1,75 procent för en bostadsrättsförening (mål T 3706-23). Avgälden ligger fast i perioder om tio år enligt jordabalken 13 kap. 10 §, om inte längre tid avtalats.

Tomträttsavgäld 2026: så räknas den

Formeln är enkel: markens värde × avgäldsräntan = avgäld per år. Det svåra är de två talen. Jordabalken 13 kap. 11 § säger att avgälden vid omprövning ska bestämmas på grundval av markens värde vid tiden för omprövningen, med hänsyn till ändamålet med upplåtelsen. Hur hög räntan ska vara står inte i lagen.

Den 24 april 2025 avgjorde Högsta domstolen Smyrnamålet (T 3706-23). Statens fastighetsverk hade begärt en avgäldsränta på 3 procent för bostadsrättsföreningen Smyrna i Stockholm. Domstolen räknade med 1,75 procent och satte avgälden till 2,9 miljoner kronor per år från den 1 oktober 2021.

Malmö stad räknar med 1,75 procent för bostäder och utgår för småhus från hela marktaxeringsvärdet för avgäldsperioder från 2027. Andra kommuner använder en annan andel av marktaxeringsvärdet, så kontrollera din kommuns beslut.

Räkneexempel

Ett småhus med ett marktaxeringsvärde på 1 000 000 kronor och en avgäldsränta på 1,75 procent av hela värdet ger 17 500 kronor i avgäld per år, eller cirka 1 460 kronor i månaden. Räknar kommunen på halva marktaxeringsvärdet blir det 8 750 kronor per år. Det belopp som gäller för dig står i avgäldsavtalet eller i kommunens besked om omreglering.

Avgäldsperioden och omregleringen

Avgälden ligger fast under en period på tio år, om inte längre tid avtalats (13 kap. 10 §). Vill parterna ändra avgälden för nästa period måste de vara överens senast ett år innan perioden går ut. Annars kan markägaren eller tomträttshavaren under periodens näst sista år begära att domstolen omprövar avgälden. Blir det ingen ny avgäld fortsätter den gamla att gälla (13 kap. 11 §).

Avgäldsavtalet är det avtal där beloppet och perioden står. I upplåtelsehandlingen ska det belopp anges som avgälden ska utgå med till dess annat bestäms (13 kap. 4 §).

Tomträttsavgäld i en bostadsrättsförening

Står föreningen på tomträtt betalar föreningen avgälden, och kostnaden fördelas på medlemmarna via avgiften. Innan du köper: läs i årsredovisningen hur stor avgälden är, när avgäldsperioden går ut och om föreningen planerar att friköpa marken. Skillnaden mellan tomträtt och äganderätt förklaras i ordlistan om tomträtt.

Källor

Vanliga frågor

Hur räknas tomträttsavgälden ut?

Avgälden är markens värde gånger en avgäldsränta. Jordabalken 13 kap. 11 § säger att avgälden vid omprövning bestäms på grundval av det värde marken har vid tiden för omprövningen. Räntan är en skälighetsfråga. I Smyrnadomen den 24 april 2025 (T 3706-23) använde Högsta domstolen 1,75 procent, mot de 3 procent markägaren begärt.

Hur lång är en avgäldsperiod?

Tio år, om parterna inte avtalat längre tid (jordabalken 13 kap. 10 §). Under perioden är avgälden oförändrad. En överenskommelse om ny avgäld måste träffas senast ett år före periodens slut; annars kan markägaren eller tomträttshavaren väcka talan om omprövning under periodens näst sista år (13 kap. 11 §).

Vad är skillnaden mellan tomträtt och äganderätt?

Med äganderätt äger du både huset och marken. Med tomträtt äger du huset men nyttjar marken mot årlig avgäld. Markägaren kan bara säga upp tomträtten vid utgången av långa perioder, för bostäder först efter 60 år och sedan vart 40:e år, och bara om marken behövs till något annat (13 kap. 14 §).

Påverkar tomträttsavgälden månadsavgiften i en bostadsrätt?

Ja. Står föreningen på tomträtt betalar den avgälden till markägaren och kostnaden ingår i föreningens drift, som medlemmarna betalar via avgiften. Kontrollera i årsredovisningen när avgäldsperioden går ut innan du köper.