Skatt · Företag
Köpa bostad via aktiebolag 2026, lönsamt eller fälla?
Att låta sitt aktiebolag köpa bostaden kan låta klokt. Men när ett bolag köper en fastighet är stämpelskatten nästan tre gånger så hög som för en privatperson, och vinsten beskattas två gånger om du tar ut den som utdelning. En bostadsrättsförening får dessutom säga nej till ett bolag som medlem. I den här guiden går vi igenom reglerna och vad de kostar.
Snabbjämförelse
- Stämpelskatt privat: 1,5 % · Bolag: 4,25 %
- Skatt på vinst privat: 22 % · Bolag: 20,6 % och sedan skatt på utdelningen
- BRF-medlemskap privat: Får inte vägras om villkoren är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta dig · Bolag: Får vägras även då
De fyra stora skattefällorna
Innan du tänker på fördelar behöver du veta vad det kostar. Här är fyra regler som gör ett bolagsköp dyrare eller svårare än ett privatköp.
1. Stämpelskatt 4,25 % istället för 1,5 %
När en juridisk person köper en fastighet betalar bolaget 4,25 procent i stämpelskatt, alltså nästan tre gånger så mycket som en privatperson (1,5 procent). Skatten räknas på köpeskillingen eller på taxeringsvärdet året före det år lagfarten beviljas, det högsta av dem. På ett villaköp om 5 miljoner kronor blir det:
| Köpare | Stämpelskatt 5 Mkr |
|---|---|
| Privatperson (1,5 %) | 75 000 kr |
| Aktiebolag (4,25 %) | 212 500 kr |
| Merkostnad bolag | +137 500 kr |
Sedan 1 juli 2026 ska bolaget också ange svenskt organisationsnummer när det söker lagfart, även om det är utländskt, och visa att verklig huvudman är anmäld.
2. Dubbelbeskattning vid försäljning
Säljer bolaget bostaden senare med vinst betalas först 20,6 procent bolagsskatt på vinsten. När du sedan tar ut pengarna som utdelning beskattas de igen hos dig. I ett fåmansföretag beskattas utdelning inom gränsbeloppet med 20 procent och utdelning över gränsbeloppet som inkomst av tjänst. Det följer av 3:12-reglerna, som ändrades från inkomstår 2026. En privatperson som säljer sin privatbostad betalar 22 procent av vinsten.
Räkneexempel: Vinst 2 Mkr vid försäljning
- Privatperson: 22 % skatt = 440 000 kr · Kvar: 1 560 000 kr
- Bolag, utdelning inom gränsbeloppet: 20,6 % bolagsskatt (412 000 kr) + 20 % på utdelningen (317 600 kr) = 729 600 kr, cirka 36,5 % · Kvar: 1 270 400 kr
3. Förmånsbeskattning om du själv bor där
Bor du i en bostad som ägs av ditt eget bolag och betalar mindre än marknadsmässig hyra kan mellanskillnaden beskattas som en förmån. Skatteverket värderar en bostadsförmån till marknadsvärdet. Betalar du marknadsmässig hyra blir hyran en intäkt i bolaget, och bolagets vinst beskattas med 20,6 procent.
4. Föreningen får säga nej till ett bolag
För bostadsrätter finns en sista och praktisk fälla: en förening får vägra en juridisk person inträde när den köpt en bostadsrätt till en bostadslägenhet, även om villkoren för medlemskap i stadgarna är uppfyllda (bostadsrättslagen 2 kap. 5 §). Vägras köparen inträde är överlåtelsen ogiltig (6 kap. 5 §). Begär ut stadgarna och fråga föreningen före köpet.
Praktiska steg om du går vidare
Räkna baklänges från utdelning
Kalkylera vad det kostar att ta ut pengarna ur bolaget när du sedan vill sälja och få ut likvider.
Anlita företagsskatterådgivare
Detta är inte en DIY-fråga. En auktoriserad redovisningskonsult eller skatterådgivare ska räkna fram totalkostnaden över planerad ägartid.
Begär ut BRF-stadgar
För bostadsrätt: skicka in formell förfrågan till föreningen. Få skriftligt svar på om juridiska personer godkänns som medlemmar, eventuellt med särskilda villkor.
Förbered banken
Få besked om bolåneränta för bolaget.
Skriv hyresavtal mellan dig och bolaget
Om du själv ska bo där: skriv ett vanligt hyresavtal med marknadsmässig hyra, annars kan mellanskillnaden beskattas som förmån.
Bokför rätt från dag 1
Byggnaden skrivs av över tid och driftskostnaderna bokförs löpande. Gör inte detta själv om du saknar erfarenhet.
Fyra misstag att undvika
Glömma stämpelskatten i kalkylen. På ett köp om 5 miljoner kronor betalar ett bolag 137 500 kr mer än en privatperson.
Bo själv utan marknadshyra. Mellanskillnaden kan beskattas som förmån.
Köpa bostadsrätt utan att fråga föreningen. Föreningen får vägra bolaget som medlem, och då är överlåtelsen ogiltig.
Underskatta utdelningsskatten. Utdelning över gränsbeloppet beskattas som inkomst av tjänst.
Vanliga frågor
Får ett aktiebolag köpa en bostadsrätt?
Bara om föreningen godkänner bolaget som medlem. En förening får vägra en juridisk person som köpt en bostadsrätt till en bostadslägenhet inträde, även om villkoren för medlemskap i stadgarna är uppfyllda (bostadsrättslagen 2 kap. 5 §). Vägras köparen inträde är överlåtelsen ogiltig (6 kap. 5 §). Begär därför ut stadgarna och fråga föreningen före köpet.
Vad är stämpelskatten för ett bolag som köper fastighet?
Stämpelskatten är 4,25 procent för juridiska personer som aktiebolag och 1,5 procent för privatpersoner och bostadsrättsföreningar. Den räknas på köpeskillingen eller taxeringsvärdet året före det år lagfarten beviljas, det högsta av beloppen. På ett köp om 5 miljoner kr betyder det 212 500 kr i stämpelskatt för bolaget jämfört med 75 000 kr för en privatperson, en merkostnad på 137 500 kr direkt vid köpet.
Hur beskattas vinst om bolaget säljer bostaden?
Bolaget betalar 20,6 procent i bolagsskatt på vinsten. Tar du sedan ut pengarna som utdelning beskattas de en gång till hos dig. I ett fåmansföretag beskattas utdelning inom gränsbeloppet med 20 procent och utdelning över gränsbeloppet som inkomst av tjänst. En privatperson som säljer sin privatbostad betalar 22 procent av vinsten.
Måste jag betala hyra till mitt eget bolag?
Bor du i en bostad som ditt bolag äger och betalar mindre än marknadsmässig hyra kan mellanskillnaden beskattas som en förmån. Skatteverket värderar en bostadsförmån till marknadsvärdet. Betalar du marknadsmässig hyra blir hyran en intäkt i bolaget.
Vad är 3:12-reglerna och hur påverkar de?
3:12-reglerna styr hur delägare i fåmansföretag beskattas för utdelning. Utdelning inom gränsbeloppet beskattas med 20 procent. Utdelning över gränsbeloppet beskattas som inkomst av tjänst. Hur gränsbeloppet räknas ändrades från inkomstår 2026. En skatterådgivare bör räkna fram din specifika situation före köp.
Relaterade guider
Källor & regelverk
Informationen ovan bygger på officiella källor (uppdaterad 2026).
- Lantmäteriet: Stämpelskatt och avgifter om stämpelskatt vid lagfart.
- Lantmäteriet: Lagfart för bolag, förening eller stiftelse om organisationsnummer och verklig huvudman.
- Skatteverket: Belopp och procent 2026 om bolagsskatten.
- Skatteverket: 3:12-reglerna om utdelning från fåmansbolag.
- Bostadsrättslag (1991:614) om juridisk person som medlem i BRF.