Fritidshus skatt 2026 — komplett guide
Som fritidshusägare i Sverige möter du tre skattehändelser: årlig fastighetsavgift, eventuell reavinstskatt vid försäljning och skatt på uthyrningsinkomster. Den här guiden går igenom alla tre för 2026 — inklusive de skärpta regler kring Airbnb och DAC7-rapporteringen som gör det omöjligt att gömma uthyrningsintäkter.
Snabböversikt — tre skatter
- 1. Fastighetsavgift: 0,75 % av taxeringsvärdet, max 10 074 kr/år.
- 2. Reavinst vid försäljning: 22 % av vinsten (inte hela summan).
- 3. Uthyrning: schablonavdrag 40 000 kr + 20 % av hyran, sedan 30 % skatt.
1. Fastighetsavgift — årlig skatt på fritidshuset
Sverige har ingen egentlig fastighetsskatt på privatbostäder sedan 2008. Istället finns en kommunal fastighetsavgift som är betydligt lägre. För småhus (inklusive fritidshus) är den 0,75 % av taxeringsvärdet, dock maximalt 10 074 kr per fastighet och år för inkomstår 2025 (som deklareras 2026).
Taket indexeras varje år mot inkomstbasbeloppet. Om ditt taxeringsvärde är under cirka 1,34 miljoner kronor betalar du procentuell avgift (0,75 %), är det högre så betalar du takbeloppet.
| Taxeringsvärde | Fastighetsavgift 2026 |
|---|---|
| 500 000 kr | 3 750 kr/år |
| 800 000 kr | 6 000 kr/år |
| 1 000 000 kr | 7 500 kr/år |
| 1 343 200 kr | 10 074 kr/år (tak nås) |
| 2 000 000 kr | 10 074 kr/år (takbelopp) |
| 4 000 000 kr | 10 074 kr/år (takbelopp) |
Avgiften dras automatiskt i din förtryckta deklaration. Du behöver inte räkna själv — Skatteverket gör det åt dig baserat på taxeringsvärdet.
2. Reavinstskatt vid försäljning av fritidshus
När du säljer ditt fritidshus betalar du 22 % skatt på reavinsten. Vinsten är inte hela försäljningspriset — det är skillnaden mellan vad du säljer för och vad huset kostat dig (inköpspris + förbättringsutgifter + mäklararvode).
Räkneexempel
Du köpte fritidshuset 2012 för 1 500 000 kr. Under åren har du byggt om för 400 000 kr (sparat kvitton). Du säljer 2026 för 2 500 000 kr och betalar 60 000 kr i mäklararvode.
- Försäljningspris: 2 500 000 kr
- − Inköpspris: 1 500 000 kr
- − Förbättringsutgifter: 400 000 kr
- − Mäklararvode: 60 000 kr
- = Reavinst: 540 000 kr
- Skatt (22 %): 118 800 kr
Viktigt att veta om fritidshus: du kan inte göra uppskov (skjuta upp skatten) om du säljer ett fritidshus och köper ett nytt fritidshus. Uppskovsregeln gäller bara permanentbostäder. Men om du säljer permanentbostaden och köper ett fritidshus som sedan blir din permanent bostad — då kan uppskov bli aktuellt.
3. Skatt på uthyrning (Airbnb, långtidsuthyrning)
Hyr du ut ditt fritidshus — via Airbnb, Booking.com eller direkt till privatpersoner — ska du redovisa intäkten som kapitalinkomst i deklarationen. Men Sverige har generösa schablonavdrag som gör de första tiotusentalskronorna skattefria.
Schablonavdrag 40 000 kr
Per fastighet och år får du göra avdrag för 40 000 kr schablonmässigt (oavsett faktiska kostnader) plus 20 % av hyresintäkten. Det som återstår beskattas som kapitalinkomst med 30 %.
| Hyresintäkt/år | Avdrag | Skattepliktigt | Skatt (30 %) |
|---|---|---|---|
| 30 000 kr | 40 000 + 6 000 | 0 kr | 0 kr |
| 50 000 kr | 40 000 + 10 000 | 0 kr | 0 kr |
| 80 000 kr | 40 000 + 16 000 | 24 000 kr | 7 200 kr |
| 120 000 kr | 40 000 + 24 000 | 56 000 kr | 16 800 kr |
| 200 000 kr | 40 000 + 40 000 | 120 000 kr | 36 000 kr |
Momsregistrering vid 120 000 kr
Om din uthyrningsomsättning överstiger 120 000 kr per kalenderår (inklusive tidigare år) måste du momsregistrera dig hos Skatteverket. Det innebär 12 % moms på hyresintäkterna, men du får också dra av moms på kostnader (städning, förbrukningsvaror etc). Detta är en separat process från den vanliga inkomstdeklarationen.
DAC7 — du kan inte gömma
Sedan 1 januari 2023 gäller EU:s DAC7-direktiv, som tvingar alla digitala plattformar (Airbnb, Booking.com, Vrbo, Hemnet-liknande tjänster) att rapportera användarnas intäkter till Skatteverket. Om du hyr ut via en sådan plattform får Skatteverket se exakt hur mycket du tjänat. Skatt tillägg på 40 % riskeras om du inte deklarerar korrekt.
4. När blir uthyrning näringsverksamhet?
Om uthyrningen är omfattande och du tillhandahåller tjänster utöver själva boendet kan Skatteverket omklassificera det till näringsverksamhet. Då gäller inkomstskatt (ca 30–52 % beroende på kommun och inkomst) plus egenavgifter (ca 28,97 %) istället för 30 % kapitalskatt.
Riskfaktorer för omklassificering:
- Många uthyrningsdagar. 120+ dagar per år är en tumregel men ingen absolut gräns.
- Tjänster utöver boende. Städning, frukost, transfer eller guideservice pekar mot näring.
- Aktiv marknadsföring. Egen hemsida, marknadsföring i tidningar och social media.
- Flera objekt. Äger du 3+ fritidshus och hyr ut alla ses det ofta som näring.
Om du är osäker — kontakta Skatteverket eller en skatterådgivare. Att få bedömningen fel kan kosta tiotusentals kronor i efterskatt och straffavgifter.
Fler frågor om fritidshus?
Läs vår kompletta guide till att köpa fritidshus eller se objekt till salu just nu.
Vanliga frågor
Hur hög är fastighetsavgiften på fritidshus 2026?
Fastighetsavgiften för småhus (inklusive fritidshus) är 0,75 % av taxeringsvärdet, dock högst 10 074 kr per fastighet och år för inkomstår 2025 (deklaration 2026). Om ditt fritidshus har ett taxeringsvärde under 1 343 200 kr blir avgiften alltså procentuell; är det högre betalar du takbeloppet.
Vad är reavinstskatten när jag säljer fritidshuset?
Vid försäljning betalar du 22 % skatt på reavinsten (kapitalvinsten). Vinsten räknas som försäljningspriset minus köpeskillingen, minus mäklararvode och minus förbättringsutgifter (renoveringar, tillbyggnader över 5 000 kr per år). Du kan också skjuta upp skatten genom uppskov om du köper en ny permanentbostad — men inte om du köper ett nytt fritidshus.
Hur beskattas uthyrning av fritidshus?
Du får göra ett schablonavdrag på 40 000 kr per fastighet och år, plus 20 % av hyresintäkten. Det som återstår efter avdrag beskattas som kapitalinkomst med 30 % skatt. Exempel: Hyr du ut för 80 000 kr/år blir avdragen 40 000 + (20 % × 80 000) = 56 000 kr, skattepliktigt överskott 24 000 kr, skatt 7 200 kr.
Måste jag betala moms om jag hyr ut via Airbnb?
Ja, om din årliga uthyrningsomsättning överstiger 120 000 kr per kalenderår (eller något av de två föregående åren). Då måste du momsregistrera dig. Under 120 000 kr är det momsfritt. Observera att 120 000 kr-gränsen räknas per person, inte per fastighet, så om du äger flera uthyrningsobjekt räknas de ihop.
När ser Skatteverket uthyrning som näringsverksamhet?
Om uthyrningen är omfattande och organiserad — korttidsuthyrning via Airbnb med många gäster, städtjänster, frukost eller liknande service — kan Skatteverket bedöma det som näringsverksamhet. Då beskattas du med inkomstskatt (ca 30–52 %) plus egenavgifter (ca 28,97 %). Gränsen är otydlig men tumregeln är: 120+ uthyrda dagar per år plus aktiv tjänsteproduktion = näring.
Får jag dra av renoveringar i deklarationen?
Förbättringsutgifter (om- och tillbyggnader som höjer standarden) kan dras av från reavinsten vid försäljning — sparar du kvitton kan det minska din skatt. Räntor på bolån för fritidshuset ger 30 % skattereduktion (upp till 100 000 kr i räntor per person och år). ROT-avdrag på 30 % (max 50 000 kr/person/år) gäller också på fritidshus.
Måste Airbnb rapportera mina inkomster till Skatteverket?
Ja. Sedan 1 januari 2023 gäller DAC7-direktivet i EU, vilket innebär att digitala plattformar (Airbnb, Booking.com, Vrbo m.fl.) måste rapportera sina användares inkomster till Skatteverket varje år. Du kan inte gömma uthyrningsinkomster — om du inte deklarerar dem korrekt riskerar du skattetillägg 40 %.
Källor & regelverk
Informationen bygger på officiella källor (uppdaterad april 2026).
- Skatteverket: Hyra ut privatbostad — schablonavdrag 40 000 kr + 20 % av hyresintäkten.
- Ekonomifakta: Fastighetsavgift — 0,75 %, tak 10 074 kr för inkomstår 2025.
- Airbnb: Skatteguide Sverige — momsgräns 120 000 kr, DAC7-rapportering.
- Villaägarna: Näringsverksamhet — när uthyrning omklassificeras.
Läs vidare