Fastighetsskatt på fritidshus: avgift, reavinst och uthyrning

Ett fritidshus är ett småhus i skattens mening. Fastighetsavgiften är 0,75 % av taxeringsvärdet, högst 10 425 kr för inkomståret 2026 (deklarationen våren 2027). Har ditt fritidshus ett taxeringsvärde under 1 390 000 kr betalar du procentuellt, över det betalar du takbeloppet. För inkomståret 2025, som deklareras 2026, var taket 10 074 kr. Tabellen per taxeringsvärde och reglerna för nybyggda hus finns i guiden om fastighetsavgift 2026.

Som fritidshusägare möter du dessutom två andra skattehändelser: reavinstskatt vid försäljning (22 % på vinsten) och skatt på uthyrningsinkomster med schablonavdrag 40 000 kr. Den här guiden går igenom alla tre, inklusive DAC7-rapporteringen som gör det omöjligt att gömma Airbnb-intäkter.

1. Betalar man fastighetsskatt på fritidshus?

Nej, inte i egentlig mening. Sverige har ingen statlig fastighetsskatt på privatbostäder sedan 2008. Istället finns en kommunal fastighetsavgift som är betydligt lägre. För småhus (inklusive fritidshus) är den 0,75 % av taxeringsvärdet, dock maximalt 10 425 kr per fastighet och år för inkomståret 2026. För inkomståret 2025, som deklareras våren 2026, var taket 10 074 kr.

Taket indexeras varje år mot inkomstbasbeloppet. Om ditt taxeringsvärde är under 1 390 000 kr betalar du procentuell avgift (0,75 %), är det högre så betalar du takbeloppet.

Avgiften dras automatiskt i din förtryckta deklaration. Du behöver inte räkna själv, Skatteverket gör det åt dig baserat på taxeringsvärdet.

2. Reavinstskatt vid försäljning av fritidshus

När du säljer ditt fritidshus betalar du 22 % skatt på reavinsten. Vinsten är inte hela försäljningspriset. Det är skillnaden mellan vad du säljer för och vad huset kostat dig (inköpspris + förbättringsutgifter + mäklararvode).

Räkneexempel

Du köpte fritidshuset 2012 för 1 500 000 kr. Under åren har du byggt om för 400 000 kr (sparat kvitton). Du säljer 2026 för 2 500 000 kr och betalar 60 000 kr i mäklararvode.

Viktigt att veta om fritidshus: du kan inte göra uppskov (skjuta upp skatten) om du säljer ett fritidshus och köper ett nytt fritidshus. Uppskovsregeln gäller bara permanentbostäder. Men om du säljer permanentbostaden och köper ett fritidshus som sedan blir din permanent bostad. Då kan uppskov bli aktuellt.

3. Skatt på uthyrning (Airbnb, långtidsuthyrning)

Hyr du ut ditt fritidshus, via Airbnb, Booking.com eller direkt till privatpersoner, ska du redovisa intäkten som kapitalinkomst i deklarationen. Men Sverige har generösa schablonavdrag som gör de första tiotusentalskronorna skattefria.

Schablonavdrag 40 000 kr

Per fastighet och år får du göra avdrag för 40 000 kr schablonmässigt (oavsett faktiska kostnader) plus 20 % av hyresintäkten. Det som återstår beskattas som kapitalinkomst med 30 %.

Moms bara vid hotelliknande uthyrning

Vanlig uthyrning av en privatbostad är inte momspliktig. Moms blir aktuell när uthyrningen sker i former som liknar hotellverksamhet. Då är momsen 12 % på hyresintäkterna, och du får också dra av moms på kostnader (städning, förbrukningsvaror etc). Är omsättningen högst 120 000 kr under året och har den inte överstigit 120 000 kr under något av de två föregående åren kan du vara befriad från moms. Befrielsen är frivillig. Momsen redovisas separat från den vanliga inkomstdeklarationen.

DAC7: du kan inte gömma

Sedan 1 januari 2023 gäller EU:s DAC7-direktiv, som tvingar alla digitala plattformar (Airbnb, Booking.com, Vrbo m.fl.) att rapportera användarnas intäkter till Skatteverket. Om du hyr ut via en sådan plattform får Skatteverket se exakt hur mycket du tjänat. Skattetillägg på 40 % riskeras om du inte deklarerar korrekt.

4. När blir uthyrning näringsverksamhet?

Om uthyrningen är omfattande och du tillhandahåller tjänster utöver själva boendet kan Skatteverket omklassificera det till näringsverksamhet. Då gäller kommunal och eventuellt statlig inkomstskatt plus egenavgifter (28,97 % 2026) i stället för 30 % kapitalskatt.

Riskfaktorer för omklassificering:

• Många uthyrningsdagar. Ju fler dagar per år, desto mer talar för näring. Det finns ingen fast gräns.
• Tjänster utöver boende. Städning, frukost, transfer eller guideservice pekar mot näring.
• Aktiv marknadsföring. Egen hemsida, marknadsföring i tidningar och social media.
• Flera objekt. Hyr du ut flera fritidshus talar det för näring.

Om du är osäker, kontakta Skatteverket eller en skatterådgivare. Att få bedömningen fel kan kosta tiotusentals kronor i efterskatt och straffavgifter.

Vanliga frågor