Vilken uppsägningstid gäller för inneboende utan skriftligt avtal?

Så räknar du fram slutdagen

Uppsägningstiden räknas inte rakt av från dagen du säger upp. Lagtexten pekar på ett månadsskifte: uppsägning sker "vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen". Två exempel gör det konkret:

• Uppsägning den 10 september. Tre månader senare är den 10 december. Det månadsskifte som infaller därefter är den 31 december — avtalet upphör alltså vid årsskiftet, inte i mitten av december.
• Uppsägning den 1 september. Tre månader senare är den 1 december, och nästa månadsskifte är den 31 december. Att säga upp den allra första i månaden ger alltså i praktiken nästan fyra månader.

Det är en detalj värd att känna till åt båda hållen: säger du upp den sista i en månad i stället för den första i nästa vinner du en hel månad.

Om ni ändå kom överens om ett slutdatum muntligt

Ett muntligt avtal kan mycket väl vara ingånget för bestämd tid — att ni sagt "fram till sommaren" räcker. Då gäller 12 kap. 3 § andra stycket: avtalet upphör vid hyrestidens utgång, om inte annat avtalats. Men samma stycke innehåller en regel som ofta glöms:

"Har hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd, skall dock avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla."

Och tredje stycket går längre: ett avtal som ingåtts för bestämd tid anses förlängt på obestämd tid om hyresgästen fortsatt använda lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden anmodat honom eller henne att flytta. Ett slutdatum som passerar utan att någon säger något förvandlar alltså arrangemanget till ett tillsvidareavtal, med tre månaders uppsägningstid.

Uppsägningstiderna för avtal på bestämd tid står i 4 § andra stycket: för en bostadslägenhet med hyrestid längre än tre månader ska uppsägningen ske tre månader i förväg.

Uppsägningen måste oftast vara skriftlig — även om avtalet inte var det

Det låter bakvänt, men det är vad lagen säger. 12 kap. 8 § första stycket jordabalken: en uppsägning ska vara skriftlig om hyresförhållandet har varat längre än tre månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Undantaget är att den får vara muntlig om det är hyresgästen som säger upp avtalet och hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande av uppsägningen.

Under privatuthyrningslagen är kravet ännu tydligare. 6 kap. 7 § säger att en uppsägning ska vara skriftlig, med samma undantag för hyresgästens uppsägning mot skriftligt erkännande. Där finns ingen tremånadersgräns — kravet gäller från början.

Det verkliga problemet är inte reglerna, det är bevisningen

Reglerna ovan är entydiga. Det som gör muntliga inneboendeavtal besvärliga är att ingen kan visa vad som sades: när inflyttningen skedde, vad hyran skulle vara, om det fanns ett slutdatum. Uppsägningen blir då den första skriftliga handlingen i hela förhållandet, och den bär hela bevisbördan.

Två saker är värda att göra direkt. Det ena är att begära ett skriftligt avtal — det är en rätt enligt 2 § och kan begäras när som helst under hyrestiden, inte bara vid inflyttning. Det andra är att göra uppsägningen spårbar: lämna den mot kvittens, skicka den rekommenderat, eller använd en kanal där mottagandet går att visa.

Om deposition finns ingen bestämmelse i de författningar vi läst. Vad som gäller för en deposition beror alltså helt på vad ni kommit överens om, och det är ett starkt skäl i sig att få ner arrangemanget på papper. Vi anger medvetet inget belopp och ingen återbetalningsfrist, eftersom ingen sådan regel finns att luta sig mot.

Två saker som avtalsformen inte påverkar

Det första är besittningsskyddet. En inneboende har inget, och det beror inte på att avtalet är muntligt. 12 kap. 45 § första stycket 3 undantar upplåtelser där lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad från reglerna om förlängning, och privatuthyrningslagen innehåller inga förlängningsregler alls. Vad det innebär i tid har vi samlat i hur länge gäller besittningsskyddet.

Det andra är hyran. Här går det däremot en skarp linje mellan de två regelverken. Hyr du av någon med hyresrätt kan du i praktiken inte få hyran prövad — 12 kap. 53 § första stycket 2 undantar upplåtelser av del av upplåtarens egen bostad från hyresprövningsreglerna. Hyr du av en privat ägare under privatuthyrningslagen kan du enligt 2 kap. 5 § ansöka hos hyresnämnden om ändring av hyran. Taket i 55 § fjärde stycket — proportionerlig andel av uthyrarens egen hyra, möbeltillägg högst 15 procent — gäller ändå indirekt i hyresrättsfallet, eftersom en oskälig hyra är förverkandegrund för uthyraren enligt 42 § första stycket 6.

Tre månaders uppsägningstid är inte en bostad

Det är värt att säga rakt ut: den som bor inneboende har tre månader mellan sig och ingenting, oavsett hur länge man bott där. Det är hela skillnaden mot ett eget förstahandskontrakt, och den skillnaden går inte att avtala sig till.

Vägen dit går i Sverige oftast genom bostadsköerna, och den enda variabel du styr över är vilken dag du registrerar dig. Boio Kö är byggt för det: en samlad vy över dina köer, bevakning av avgifter och förnyelser, och registrering i köer du inte redan står i. Katalogen omfattar 540 köer. Stödet varierar per köoperatör — vissa köer går att sköta helt automatiskt, andra kräver ett moment av dig, och vi lovar aldrig att vi registrerar dig i "alla" köer. Köavgifterna betalar du alltid själv till respektive kö. Månadsplanen kostar 20 kr per månad och årsplanen 200 kr. Ingen bindningstid.