Extra amortera bolån 2026 — vad det ger, räknat på lagen

Kravet räknas inte på din skuld

Från 1 april 2026 står amorteringskravet i lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, utfärdad 5 mars och publicerad 11 mars 2026. Finansinspektionens föreskrifter och allmänna råd om bolån upphävdes 31 mars 2026 och lagen tog över. Två paragrafer sätter ramen för själva lånet: enligt 4 § ska kreditgivaren se till att belåningsgraden blir högst 90 procent när en bostadskredit lämnas, och enligt 5 § högst 80 procent när en befintlig bostadskredit utökas.

Amorteringskravet står i 7 §. Är belåningsgraden över 70 procent ska du amortera minst 2 procent per år, och är den över 50 men inte över 70 procent minst 1 procent per år. Under 50 procent finns inget lagkrav. Så långt är det som de flesta sidor skriver. Det som nästan ingen skriver ut är vad procenten räknas på.

Basen är alltså det högsta kreditbeloppet, inte den aktuella skulden. Amorterar du extra sjunker inte kronbeloppet i kravet. Det ligger kvar oförändrat tills belåningsgraden passerar en gräns, och då faller det i ett hopp.

Belåningsgraden i sin tur definieras i 2 § som det aktuella totala kreditbeloppet i förhållande till bostadens marknadsvärde. Täljaren är alltså aktuell skuld — den reagerar direkt på varje amortering. Nämnaren är trög: enligt 13 § första stycket ska kreditgivaren använda det marknadsvärde som gällde när bostaden förvärvades, alternativt värdet från en godkänd omvärdering.

Det ger en asymmetri som är värd att stanna vid. Ett stigande bostadspris sänker inte din belåningsgrad, eftersom nämnaren är låst. En extra amortering sänker den samma dag, eftersom täljaren inte är det. Extra amortering är därmed den enda hävstången du själv styr över.

Källa: Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, 2, 4, 5, 7 och 13 §§, samt Finansinspektionen om att lagen ersätter myndighetens föreskrifter från 1 april 2026.

Omvärdering: femårsregeln

Enligt 13 § andra stycket får en omvärdering göras tidigast fem år efter förvärvet, eller fem år efter den senaste omvärdering som ledde till ett ändrat amorteringsbelopp eller ett ändrat låneutrymme. Undantaget gäller när marknadsvärdet avsevärt förändras av en annan anledning än den allmänna prisutvecklingen på bostäder — en omfattande renovering är exemplet som lagstiftaren pekar ut.

Det innebär att den vanligaste förhoppningen inte håller: att bostaden gått upp i pris med marknaden räcker inte för att få kravet sänkt. Har du renoverat om kan det däremot vara värt att begära omvärdering före femårsdagen, eftersom en godkänd omvärdering både sätter en ny nämnare och ett nytt högsta kreditbelopp.

Källa: Lag (2026:226) 13 §.

Steget vid 70 procent är den verkliga vinsten

Ta ett vanligt fall. Du köper för 4 000 000 kr, lånar 3 600 000 kr och ligger därmed på 90 procents belåningsgrad, precis vid taket i 4 §. Räntan sätts till 2,78 procent, vilket var SCB:s uppmätta genomsnitt för nya bolåneavtal i juli 2026.

Amorteringskravet blir 2 procent av 3 600 000 kr, alltså 72 000 kr per år eller 6 000 kr i månaden. Det beloppet ändras inte när skulden sjunker. Först när skulden passerar 2 800 000 kr — 70 procent av 4 000 000 kr — halveras kravet till 1 procent av samma 3 600 000 kr, alltså 3 000 kr i månaden. Extra amortering handlar därför lika mycket om att flytta fram den dagen som om att spara ränta.

Vår egen beräkning. Antaganden: bostad 4 000 000 kr, lån 3 600 000 kr, ränta 2,78 procent fast genom hela perioden, amortering enligt 7 § på det högsta kreditbeloppet 3 600 000 kr, marknadsvärde oförändrat i nämnaren enligt 13 §, ingen omvärdering. Detta är inte en myndighetsuppgift. Verkligt utfall styrs av hur räntan rör sig och av bankens egna villkor.

Läs raden med 3 000 kr extra i månaden noga. Den flyttar 70-procentsgränsen från 11,2 till 7,4 år, alltså nästan fyra år tidigare. Från den dagen sjunker det obligatoriska beloppet från 6 000 kr till 3 000 kr i månaden. Du har alltså inte bara sparat ränta, du har köpt tillbaka 3 000 kr i månatligt kassaflöde nästan fyra år tidigare — och det är en effekt som ingen ränteberäkning fångar.

Räntebesparingen på 20 år är samtidigt blygsammare än rubrikerna brukar antyda: 159 000 kr på 720 000 kr insatta extra kronor. Det är precis vad man ska vänta sig när nettoräntan är knappt två procent. Argumentet för extra amortering vid dagens räntenivå är alltså inte räntan i sig, utan steget i kravet och den lägre risken.

Vid 50 procent slutar lagen bry sig — och skulden slutar sjunka

Under 50 procents belåningsgrad finns inget lagstadgat amorteringskrav. Det låter som ett mål, men det har en baksida som sällan skrivs ut: den som bara betalar det lagen kräver slutar amortera helt vid den punkten.

I exemplet ovan når lånet 50-procentsgränsen efter 33,3 år utan extra amortering. Skulden är då 1 998 000 kr, kravet blir noll, och därefter står skulden still. Ett lån som togs vid 90 procents belåningsgrad blir alltså aldrig återbetalat av lagen — bara nedbetalat till hälften av köpeskillingen. Vill du bli skuldfri måste du amortera extra, oavsett vad räntan är.

Många banker har egna amorteringsvillkor i kreditavtalet som går längre än lagen. Det är avtal, inte lagkrav, och det varierar mellan banker — vi anger inga siffror på det eftersom vi inte har kunnat belägga någon sammanställning. Kontrollera ditt eget avtal innan du utgår från att amorteringen fortsätter av sig själv.

Källa: Lag (2026:226) 7 §. Beräkningen av tidpunkten och restskulden är vår egen, med antagandena i tabellen ovan.

När amorteringskravet inte gäller dig

Innan du räknar på extra amortering är det värt att kontrollera om lagkravet över huvud taget träffar ditt lån. Fyra undantag finns i lagen, och de träffar fler än man tror.

Gamla lån

Enligt punkt 2 i övergångsbestämmelserna tillämpas 7 § inte på krediter som lämnats före 1 juni 2016 av ett kreditinstitut, eller före 8 januari 2019 av en bostadskreditgivare enligt lagen (2016:1024). Har du ett bolån från tiden dessförinnan, och inte utökat det sedan dess, finns inget lagstadgat amorteringskrav på det alls.

Särskilda skäl

Enligt 9 § får kreditgivaren, om det finns särskilda skäl under kreditens löptid, medge att kredittagaren under en begränsad period inte amorterar. Prop. 2025/26:119 anger arbetslöshet, längre sjukskrivning, föräldraledighet och dödsfall bland närstående som typexempel, och uppräkningen är inte uttömmande. Undantaget ska ses som tillfälligt och omprövas regelbundet av kreditgivaren, men kan i praktiken kvarstå under flera år. Någon maxtid finns inte i lagtexten.

Nyproduktion

Enligt 10 § får kreditgivaren medge amorteringsfrihet i högst fem år från tillträdet, om kredittagaren är den som först förvärvat bostaden. Det är en möjlighet för kreditgivaren, inte en rättighet för dig — och den femåriga pausen betyder att belåningsgraden står still under tiden medan räntan löper.

Utökning av lånet

Enligt 5 § ska belåningsgraden bli högst 80 procent när en bostadskredit utökas, mot 90 procent vid ett nytt köp. Skillnaden på tio procentenheter är avgörande för hur du ser på likviditet: amorterade pengar går bara att låna tillbaka upp till 80 procent, och bara om banken beviljar det.

Källa: Lag (2026:226) 5, 9 och 10 §§ samt övergångsbestämmelserna punkt 2. Typexemplen på särskilda skäl: prop. 2025/26:119 Utveckling av makrotillsynsområdet.

Vad en amorterad krona faktiskt är värd

Avkastningen på extra amortering är räntan du slipper betala, efter skatt. Skatteverkets regel för inkomståret 2026 är 30 procent skattereduktion på underskott av kapital upp till 100 000 kr, och 21 procent på den del som överstiger. Gränsen gäller per person och beskattningsår.

Två saker gör att schablonen ”70 procent av räntan” ofta blir fel. Underskott av kapital är räntor minus kapitalinkomster, inte räntekostnaden i sig — har du ränteinkomster eller utdelningar utanför ISK krymper underskottet. Och gränsen är individuell, vilket betyder att ett par med gemensamt lån har två gränser på 100 000 kr, medan en ensam låntagare bara har en.

Vår egen beräkning på Skatteverkets regel: 30 procent upp till 100 000 kr underskott av kapital, 21 procent därutöver, per person. Kolumnen för ensam låntagare antar att hela räntan är personens underskott; kolumnen för två låntagare antar att räntan delas lika. Övriga kapitalinkomster och kapitalutgifter är satta till noll. Räntesatserna 2,74 och 2,78 procent är SCB:s uppmätta genomsnitt för nya bolåneavtal i juli 2026; övriga är räkneantaganden.

Notera raden med 4 000 000 kr till 4 procents ränta. En ensam låntagare betalar 160 000 kr i ränta, av vilka bara de första 100 000 kr ger 30 procents reduktion. Nettoräntan blir 2,94 procent, inte 2,80 som schablonen ger. Ett par med samma lån hamnar däremot på exakt 2,80 procent, eftersom ingen av dem passerar gränsen. Det är en skillnad på 5 400 kr per år i skattereduktion mellan två hushåll med identiska lån.

Källa: Skatteverket, Belopp och procent inkomstår 2026 samt Avdrag för ränteutgifter. Räntenivåerna: SCB Finansmarknadsstatistik juli 2026.

Lån utan säkerhet ska bort först — regeln ändrades 2026

Den största förändringen i ränteavdraget på många år kom vid årsskiftet, och den vänder upp och ner på prioriteringen mellan dina lån. Skatteverket skriver att du från och med 1 januari 2026 bara kan få avdrag för ränteutgifter för lån som uppfyller krav på säkerhet och maximal belåningsgrad. Blancolån, överbryggningslån utan säkerhet, kortkrediter och lån av privatpersoner ger alltså ingen skattereduktion alls. 2025 var ett övergångsår med halva avdraget.

Konsekvensen är enkel att räkna på och svår att bortse ifrån. Ett bolån till 2,78 procent kostar en ensam låntagare knappt 1,95 procent netto. Ett lån utan säkerhet kostar hela sin nominella ränta netto, eftersom det inte finns någon reduktion kvar att dra av. Varje krona som går till att lösa ett sådant lån ger alltså en garanterad avkastning som är flera gånger högre än varje krona som går till extra bolåneamortering — och den bedömningen behöver inga antaganden om börsen.

Skatteverket uppger att cirka 5,8 miljoner personer betalade ränta under året och därmed berörs av de nya kontrolluppgifts- och avdragsreglerna. Har du haft ett litet blancolån liggande utan att bry dig, är det den posten som har blivit dyrast i din ekonomi det senaste året, oavsett att räntan på den inte har rört sig.

Källa: Skatteverket, Avdrag för ränteutgifter, och Skatteverkets pressmeddelande 3 december 2025 om att de nya reglerna om ränteavdrag påverkar 5,8 miljoner. Vilken maximal belåningsgrad kravet syftar på framgår inte av Skatteverkets text — se avsnittet om vad vi inte kan belägga.

Amortera eller fondspara — med siffror som går att spåra

Jämförelsen görs oftast mot ett påstående om att börsen historiskt gett 7 till 8 procent per år. Vi har inte kunnat belägga den siffran hos någon svensk myndighet och använder den därför inte. Det som går att spåra är Pensionsmyndighetens standard för pensionsprognoser, som utgår från 6,5 procent nominell avkastning för globala aktier och 2,5 procent för långa räntor, med ett inflationsantagande på 2 procent och en real kapitalavkastning på 3,5 procent före avkastningsskatt och avgifter.

På sparsidan tillkommer ISK-skatten, och där finns 2026 års viktigaste förändring. Statslåneräntan den 30 november 2025 var 2,55 procent, vilket ger en schablonintäkt på 3,55 procent av kapitalunderlaget för inkomstår 2026. Skatten är 30 procent av schablonintäkten, alltså 1,065 procent av kapitalunderlaget. Men från 1 januari 2026 är grundnivån 300 000 kr skattefri, och avdraget görs automatiskt i deklarationen.

Vår egen beräkning på 1 000 kr i månaden. Amorteringskolumnerna är framtida värde vid nettoräntan, vilket är exakt vad en amorterad krona ger. Fondkolumnen antar 6,5 procent nominellt enligt Pensionsmyndighetens prognosstandard, ISK-skatt 1,065 procent av kapitalunderlaget över fribeloppet 300 000 kr, inga fondavgifter och ingen förändring av skatteregler under perioden. Kapitalunderlaget är förenklat till värdet vid årets slut, vilket överskattar skatten något. Detta är räkneantaganden, inte en prognos.

Fribeloppet är värt mer än det låter. Med 1 000 kr i månaden och 6,5 procents avkastning passerar kapitalet 300 000 kr först efter knappt 15 år, vilket betyder att sparandet är helt obeskattat i nästan halva perioden. Över 30 år är skillnaden mellan att ha fribeloppet och att inte ha det cirka 135 000 kr i vårt exempel. En jämförelse mellan amortering och fondsparande som räknar med full ISK-skatt från första kronan är alltså inaktuell sedan årsskiftet, och den räknar systematiskt till amorteringens fördel.

Slutsatsen blir obekväm men ärlig: vid dagens räntenivå är förväntad avkastning på fondsparande betydligt högre än den garanterade avkastningen på extra amortering. Skillnaden är att den ena siffran är ett antagande om framtiden och den andra är en garanti. 6,5 procent är ett medelvärde över decennier — enskilda år kan vara djupt negativa, och ett fall på trettio procent året innan du behöver pengarna är ett verkligt utfall, inte ett teoretiskt. Amorteringens 1,95 procent är däremot exakt 1,95 procent varje år.

Det som väger över åt amorteringens håll är sällan avkastningen och nästan alltid något annat: att kravet i kronor faller vid 70 procent, att lägre belåningsgrad är ett förhandlingsargument mot banken, att lägre fast utgift minskar risken vid oregelbunden inkomst, och att en skuld nära pensionen är svårare att bära när inkomsten sjunker.

Källa: Pensionsmyndigheten, Standard för pensionsprognoser (mars 2022). Skatteverket, Belopp och procent inkomstår 2026 samt Investeringssparkonto (ISK) för schablonintäkt 3,55 procent, skatt 30 procent och fribeloppet 300 000 kr från 1 januari 2026.

Bundet lån: du får alltid betala i förtid

Rådet ”amortera aldrig extra på ett bundet lån” är för grovt, och sedan sommaren 2025 är det ofta rent fel. Utgångspunkten står i konsumentkreditlagen 32 §: konsumenten har rätt att betala sin skuld till kreditgivaren före den avtalade förfallotiden. Den rätten är ovillkorlig. Banken ska dessutom på begäran skyndsamt upplysa om vad en förtidsbetalning skulle kosta.

Vad det kostar avgörs av 36 §. Huvudregeln i andra stycket är att kreditgivaren inte får tillgodoräkna sig någon ersättning för att skulden betalas i förtid. Är krediträntan bunden när förtidsbetalningen görs har kreditgivaren dock rätt att ta ut ränteskillnadsersättning, om förbehåll har gjorts om detta i avtalet och i den utsträckning det överensstämmer med god kreditgivningssed. På rörlig ränta får alltså ingen ersättning tas ut över huvud taget.

Den nya beräkningen: swapräntor, inte bostadsobligationer

Sedan 1 juli 2025 beräknas taket enligt 36 § tredje stycket utifrån den genomsnittliga marknadsräntan för avtal om byte av räntebetalningar — ränteswappar — under 20 handelsdagar. Ersättningen motsvarar skillnaden mellan marknadsräntan närmast före att räntebindningstiden inleddes, med löptid lika med bindningstiden, och marknadsräntan närmast före förtidsbetalningen, med löptid lika med den återstående bindningstiden.

Konsekvensen är den avgörande punkten: har jämförelseräntan stigit sedan du band finns det ingen ränteskillnad att kompensera, och ersättningen blir noll. Banken förlorar ingenting på att du löser lånet när den kan låna ut pengarna dyrare igen. Det är precis motsatsen till hur rådet brukar formuleras.

En övergångsregel gäller dock. Nya bestämmelser tillämpas även på avtal som ingåtts före ikraftträdandet, men var krediträntan för en bostadskredit bunden vid ikraftträdandet den 1 juli 2025 gäller äldre bestämmelser om ränteskillnadsersättning till dess räntebindningstiden löper ut. Band du räntan före sommaren 2025 räknas alltså din ersättning fortfarande på den gamla modellen.

När ersättning aldrig får tas ut

• På rörlig ränta, enligt huvudregeln i 36 § andra stycket.
• Om inget förbehåll om ränteskillnadsersättning finns i kreditavtalet.
• För den del av räntan som motsvaras av en kreditgarantiavgift vid statlig kreditgaranti.
• Vid betalning av en kontokredit.
• Vid betalning från en försäkring som garanterar återbetalning av krediten.

För krediter som inte är bostadskrediter finns i stället ett fast tak i fjärde stycket: högst 1 procent av det förtidsbetalade beloppet, eller 0,5 procent om mindre än ett år återstår av kreditavtalets löptid, och aldrig mer än den ränta konsumenten skulle ha betalat under den återstående löptiden.

Praktiskt betyder allt detta en enda sak: fråga banken vad det kostar innan du bestämmer dig. Det är gratis, det är en skyldighet enligt 32 §, och svaret är ofta noll kronor.

Källa: Konsumentkreditlag (2010:1846) 32 och 36 §§ i lydelse enligt SFS 2025:365, inklusive övergångsbestämmelserna om bunden ränta vid ikraftträdandet 1 juli 2025.

Räntan just nu — och varför prognosen pekar svagt uppåt

Riksbanken lämnade styrräntan oförändrad på 1,75 procent vid beslutet den 20 augusti 2026, tillämpat från 26 augusti, och bedömde att sannolikheten för en räntehöjning senare i år kvarstår. Styrräntan har legat still på 1,75 procent sedan september 2025.

Räntebanan i den penningpolitiska rapporten från juni 2026 anger årsgenomsnitt på 1,8 procent för 2026, 1,9 procent för 2027 och 2,1 procent för 2028, och den är justerad uppåt jämfört med mars. Riksbanken bedömer att den neutrala styrräntan på lång sikt ligger mellan 1,5 och 3 procent. Riktningen är alltså svagt uppåt mot mitten av det intervallet — inte nedåt.

Källa: SCB Finansmarknadsstatistik juli 2026, publicerad 27 augusti 2026. Genomsnittet 2,78 procent är ned från 2,80 procent i juni.

Två saker är värda att lägga märke till. Påslaget mellan styrräntan och den faktiska bolåneräntan är ungefär en procentenhet just nu, inte de ett till två som ofta citeras. Och räntan ligger under de nivåer som de flesta amorteringsguider bygger sina exempel på, vilket gör att exempel med 3,5 eller 4 procent systematiskt överdriver vad extra amortering ger i dag.

Hushållens utestående bostadslån uppgick i juli 2026 till 4 334 miljarder kronor, varav 77 procent hade rörlig ränta. Det betyder att den övervägande delen av landets bolånestock får en direkt effekt av varje räntehöjning — vilket i sin tur är ett argument för att sänka belåningsgraden medan räntan är låg, inte för att vänta.

Källa: Riksbankens pressmeddelande 20 augusti 2026 och Penningpolitisk rapport juni 2026 (tabell 10 samt antaganden om neutral styrränta). SCB Finansmarknadsstatistik juli 2026 för räntenivåer, stock och bindningsfördelning.

Förhandla först — spridningen mellan bankerna är större än du tror

Finansinspektionen mätte i mars 2026 en genomsnittlig rörlig bolåneränta på 2,62 procent hos de åtta största bolånebankerna, med 0,26 procentenheters skillnad mellan den högsta och den lägsta snitträntan. Det motsvarar över 5 000 kr per år före ränteavdrag på ett lån på två miljoner kronor. I december 2025 var snitträntan 2,61 procent och spridningen 0,23 procentenheter, motsvarande över 4 500 kr per år.

Sätt den siffran mot vad extra amortering ger. Att flytta lånet eller omförhandla räntan kan alltså vara värt mer per år än flera tusen kronor i månatlig extra amortering, och det kräver ingen likviditet alls. Gör förhandlingen först, amorteringen sedan.

Källa: Finansinspektionen, Snitt och spridning av boräntor (sidan senast granskad 18 augusti 2026) samt FI:s nyhet 5 februari 2026 om skillnader i bolåneräntor.

Räkneexempel med öppna antaganden

Exemplen nedan är annuitetslån med fast ränta genom hela löptiden, alltså samma modell som bankernas kalkyler använder när de visar en jämn månadskostnad. Verkliga svenska bolån följer oftare amorteringskravets kronbelopp plus ränta, vilket vi räknade på i tabellen längre upp. Båda modellerna är relevanta — den här visar vad ränteposten blir över en hel löptid.

Vår egen annuitetsberäkning, avrundad till närmaste tusental kronor. Antaganden: 30 års ursprunglig löptid, fast nominell ränta genom hela perioden, extra amortering varje månad från första månaden, inga avgifter. Beloppen är före ränteavdrag. Detta är inte en myndighetsuppgift och inte en prognos — räntan är rörlig för 77 procent av landets bolånestock och kommer att röra sig.

Jämför de två raderna med 3 000 000 kr. Vid 3,50 procents ränta ger 1 000 kr extra i månaden 239 000 kr i lägre räntekostnad. Vid dagens uppmätta 2,78 procent ger samma insats 176 000 kr. Skillnaden på 63 000 kr är inte ett räknefel, den är hela poängen: värdet av extra amortering står och faller med räntenivån, och den nivån är i dag lägre än i de exempel som cirkulerar.

Räkna också om siffrorna efter skatt innan du drar slutsatser. En besparing på 176 000 kr i nominell ränta motsvarar cirka 123 000 kr efter en skattereduktion på 30 procent, förutsatt att underskottet ryms under 100 000 kr per år.

Så gör du, steg för steg

1. Steg 1

   Begär bankens underlag innan du räknar något själv

   Enligt 14 § i lag (2026:226) ska kreditgivaren på din begäran informera dig om de uppgifter som ligger till grund för beräkningen av amorteringskravet och belåningsgraden, både elektroniskt och på annat lämpligt sätt, och det ska ske skyndsamt. Be om tre tal: det högsta kreditbeloppet som kravet räknas på, det marknadsvärde banken använder i nämnaren, och datumet för den senaste värderingen. Utan dem gissar du.

2. Steg 2

   Räkna ut din nettoränta med 30/21-regeln, per person

   Skattereduktionen är 30 procent på underskott av kapital upp till 100 000 kronor och 21 procent på den del som överstiger, per person och beskattningsår. Dela räntekostnaden på antalet låntagare innan du tillämpar gränsen. En ensam låntagare med 4 miljoner kronor i lån till 4 procents ränta har 160 000 kronor i ränta och en nettoränta på 2,94 procent, medan ett par med samma lån stannar på 2,80 procent. Nettoräntan är den avkastning extra amortering ger.

3. Steg 3

   Betala bort lånen utan säkerhet först

   Från 1 januari 2026 ger blancolån, kortkrediter och lån av privatpersoner ingen skattereduktion alls. Ett sådant lån kostar alltså hela sin nominella ränta netto, medan bolånet kostar knappt två procent netto vid dagens räntenivå. Skillnaden i avkastning per amorterad krona är flera gånger om, och den är oberoende av börsen.

4. Steg 4

   Sätt bufferten före den första extrakronan

   Amorterade pengar är inte likvida. Att låna tillbaka dem kräver en utökning av bolånet, och vid en utökning ska belåningsgraden enligt 5 § bli högst 80 procent — inte 90 som vid ett nytt köp. Fyll bufferten på ett konto med direktåtkomst först, och räkna med fasta utgifter i flera månader, inte med en rund siffra.

5. Steg 5

   Förhandla räntan innan du amorterar extra

   Finansinspektionen mätte i mars 2026 en skillnad på 0,26 procentenheter mellan högsta och lägsta genomsnittliga rörliga bolåneränta hos de åtta största bolånebankerna, vilket motsvarar över 5 000 kronor per år före ränteavdrag på ett lån på två miljoner kronor. En lyckad omförhandling kan alltså ge mer än ett års extra amortering, och den kostar bara tid.

6. Steg 6

   Sikta på gränsen, inte på ett jämnt belopp

   Amorteringskravet i kronor faller i steg vid 70 och 50 procents belåningsgrad, inte gradvis. Räkna ut exakt hur många kronor som saknas till nästa gräns och lägg extrainsatsen där i stället för att sprida ut den. Det är sista kronan före gränsen som halverar det obligatoriska beloppet, inte den första.

7. Steg 7

   Har du bundet lån — begär bankens beräkning skriftligt

   Rätten att betala i förtid är ovillkorlig enligt konsumentkreditlagen 32 §, och banken ska skyndsamt upplysa om vad förtidsbetalningen skulle kosta. Begär den siffran innan du bestämmer dig. Ränteskillnadsersättning får bara tas ut om räntan är bunden och förbehåll finns i avtalet, och taket beräknas på swapräntor. Har jämförelseräntan stigit sedan du band blir ersättningen noll.

8. Steg 8

   Omförhandla när du passerat en gräns

   Lägre belåningsgrad är ett förhandlingsargument, men den är inte automatisk hos banken. Kontrollera i bankens underlag att den nya belåningsgraden faktiskt är registrerad, och begär både sänkt amorteringsbelopp och omprövad räntemarginal samtidigt. Utvärdera en gång per år.

Källa för steg 1: lag (2026:226) 14 §. Steg 2: Skatteverket. Steg 3: Skatteverket, Avdrag för ränteutgifter. Steg 4: lag (2026:226) 5 §. Steg 5: Finansinspektionen. Steg 6: lag (2026:226) 7 §. Steg 7: konsumentkreditlagen 32 och 36 §§.

När du inte ska amortera extra

Det vi inte kan belägga

Följande uppgifter förekommer i andra guider på ämnet. Vi har sökt efter källor och inte hittat dem, och skriver därför ingen siffra.

• Börsens historiska avkastning på 7 till 8 procent. Ingen svensk myndighetskälla belägger den. Vi använder Pensionsmyndighetens prognosstandard, 6,5 procent nominellt för globala aktier, och behandlar den som ett antagande i en prognosmodell — inte som en uppmätt historisk avkastning för Stockholmsbörsen.
• Räntenivån på blancolån och kortkrediter. SCB publicerar tillväxttakt för konsumtionslån, som utgör 6 procent av hushållens totala lån, men vi har inte hittat en officiell genomsnittsränta för nya konsumtionslån 2026 i statistiknyheterna. Poängen att sådana lån ska betalas först håller ändå, eftersom deras ränteavdrag är borttaget.
• Vilken maximal belåningsgrad som krävs för ränteavdrag. Skatteverket skriver att avdrag från 2026 kräver att lånet uppfyller krav på säkerhet och maximal belåningsgrad, men anger ingen procentsats på den sidan. Vi har inte kunnat fastställa någon gräns i lagtexten och skriver därför ingen. Kontrollera med Skatteverket om ditt lån ligger nära ett tak.
• Hur länge en amorteringspaus gäller. Varken 9 § i lag (2026:226) eller prop. 2025/26:119 anger någon tidsgräns. Påståendet att pausen normalt gäller ett till tre år saknar stöd i båda källorna. Förarbetena säger tvärtom att undantaget kan kvarstå under flera år, men ska omprövas regelbundet.
• Bankernas egna villkor för avgiftsfri extra amortering på bunden ränta. Om en enskild bank tillåter att en viss andel av lånet amorteras extra utan ersättning är ett avtalsvillkor, inte lag. Vi har inte gått igenom bankernas villkor och redovisar därför ingen sammanställning — begär bankens egen beräkning enligt konsumentkreditlagen 32 § i stället.
• Alla räkneexempel på sidan. De är våra egna beräkningar på annuitetsformeln respektive på amorteringskravets kronbelopp, med antagandena utskrivna under varje tabell. De är inte myndighetsuppgifter, och de förutsätter fast ränta genom hela perioden — vilket ingen har.

Vanliga frågor

Källor

• Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter — Utfärdad 5 mars 2026, i kraft 1 april 2026. 2 § om belåningsgrad, 4 § om 90-procentstaket vid nytt köp, 5 § om 80 procent vid utökning, 7 § om amorteringskravets nivåer och det högsta kreditbeloppet, 9 § om särskilda skäl, 10 § om fem års amorteringsfrihet vid nyproduktion, 13 § om marknadsvärdet och femårsregeln för omvärdering, 14 § om rätten till bankens underlag, samt övergångsbestämmelserna punkt 2 om gamla krediter.
• Finansinspektionen — FI upphäver föreskrifter och allmänna råd om bolån — Att FI:s föreskrifter upphävdes 31 mars 2026 och att lagen tog över, samt att det skärpta amorteringskravet på ytterligare 1 procentenhet för bolån över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten är borttaget.
• Regeringen — nya lagändringar 5 mars 2026 — Regeringens beskrivning av reformen: höjt bolånetak vid köp, sänkt tak vid utökning och slopat skärpt amorteringskrav.
• Prop. 2025/26:119 Utveckling av makrotillsynsområdet — Typexemplen på särskilda skäl för amorteringsfrihet — arbetslöshet, längre sjukskrivning, föräldraledighet och dödsfall bland närstående — samt att uppräkningen inte är uttömmande och att undantaget ska omprövas regelbundet men kan kvarstå under flera år.
• Konsumentkreditlag (2010:1846) — 32 § om rätten att betala i förtid och bankens skyldighet att skyndsamt upplysa om kostnaden.
• SFS 2025:365 — ändring i konsumentkreditlagen — 36 § i ny lydelse: huvudregeln att ingen ersättning får tas ut, undantaget vid bunden ränta med förbehåll, beräkningen på genomsnittlig swapmarknadsränta under 20 handelsdagar, taket på 1 respektive 0,5 procent för krediter som inte är bostadskrediter, de tre fallen där ersättning aldrig får tas ut, ikraftträdandet 1 juli 2025 och övergångsregeln för lån som var bundna då.
• Skatteverket — avdrag för ränteutgifter — 30 procent skattereduktion på underskott av kapital upp till 100 000 kr och 21 procent därutöver, samt att avdrag från 1 januari 2026 bara ges för lån som uppfyller krav på säkerhet och maximal belåningsgrad.
• Skatteverket — nya reglerna om ränteavdrag påverkar 5,8 miljoner — Att cirka 5,8 miljoner personer betalade ränta under året och berörs av de nya kontrolluppgifts- och avdragsreglerna. Publicerat 3 december 2025.
• Skatteverket — belopp och procent inkomstår 2026 — Skattereduktionens nivåer, statslåneräntan 2,55 procent den 30 november 2025, schablonintäkten 3,55 procent och prisbasbeloppet 59 200 kr.
• Skatteverket — investeringssparkonto (ISK) — Att den skattefria grundnivån höjs till 300 000 kr från 1 januari 2026, att avdraget görs automatiskt i deklarationen, och att schablonintäkten är lägst 1,25 procent.
• Riksbanken — styrräntan oförändrad på 1,75 procent — Beslut 20 augusti 2026, tillämpas från 26 augusti 2026, och bedömningen att sannolikheten för en höjning senare i år kvarstår.
• Riksbanken — penningpolitisk rapport juni 2026 — Att styrräntan legat oförändrad sedan september 2025, räntebanan 1,8 procent för 2026, 1,9 för 2027 och 2,1 för 2028 i årsgenomsnitt (tabell 10), samt att den neutrala styrräntan på lång sikt bedöms ligga mellan 1,5 och 3 procent.
• SCB — finansmarknadsstatistik juli 2026 — Genomsnittsräntan 2,78 procent på nya bolåneavtal, räntorna per bindningstid, bolånestocken 4 334 miljarder kronor och att 77 procent av den hade rörlig ränta. Publicerat 27 augusti 2026.
• Finansinspektionen — snitt och spridning av boräntor — Genomsnittlig rörlig bolåneränta 2,62 procent i mars 2026 hos de åtta största bolånebankerna och 0,26 procentenheters spridning, motsvarande över 5 000 kr per år på ett lån på två miljoner kronor. Sidan senast granskad 18 augusti 2026.
• Finansinspektionen — stor skillnad i bolåneräntor — Motsvarande siffror för december 2025: snittränta 2,61 procent, spridning 0,23 procentenheter och över 4 500 kr per år på två miljoner kronor. Publicerat 5 februari 2026.
• Finansinspektionen — bolånemarknaden 2025 — Nya bolån på 581 miljarder kronor under 2025 och en bolånestock som växte till nära 4 200 miljarder kronor. Publicerat 21 maj 2026.
• Pensionsmyndigheten — standard för pensionsprognoser (mars 2022) — Grundantagandet 6,5 procent nominell avkastning för globala aktier, 2,5 procent för långa räntor, 2 procents inflation och 3,5 procent real kapitalavkastning före avkastningsskatt och avgifter. Det enda officiella svenska avkastningsantagande vi har kunnat belägga.