Kan man avtala bort besittningsskyddet?

Formkravet är det första som fäller ett avstående

Besittningsskydd heter i lagtexten rätt till förlängning av hyresavtalet, och det är den rätten ett avstående tar bort. 45 a § första stycket börjar med två villkor som båda måste vara uppfyllda: parterna ska ha kommit överens "i en särskilt upprättad handling", och överenskommelsen gäller "om den har godkänts av hyresnämnden".

"Särskilt upprättad handling" betyder ett eget dokument, skilt från hyresavtalet. Sveriges Domstolar beskriver det som en särskild handling som båda parter undertecknar. En paragraf långt ner i ett standardkontrakt om att "hyresgästen avstår från besittningsskydd" uppfyller alltså inte kravet — och gör den inte det finns inget giltigt avstående alls. Då gäller förlängningsreglerna i 46–52 §§ på vanligt sätt, vilket vi går igenom i guiden om besittningsskydd i hyresrätt.

För överenskommelser som träffas med stöd av punkt 2 tillkommer ett andra formkrav: enligt tredje stycket fastställer regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer formulär till sådana överenskommelser. Använd det formuläret — en egenhändigt formulerad text riskerar att inte hålla.

Huvudregeln: hyresnämnden ska godkänna

Utgångspunkten är alltså att en utomstående myndighet läser överenskommelsen innan den blir bindande. Poängen med den ordningen är att besittningsskyddet är en skyddsregel: utan granskning skulle det kunna avtalas bort rutinmässigt vid varje kontraktsskrivning, av den part som har svagast förhandlingsläge — den som behöver bostaden.

Sveriges Domstolar formulerar huvudregeln i sakfrågan så här: som huvudregel har hyresgästen rätt att bo kvar även om hyresvärden säger upp avtalet. Ett godkänt avstående är undantaget från den huvudregeln, inte normalfallet.

De fem fallen där godkännande inte behövs

45 a § första stycket räknar upp dem i tre punkter, där punkt 2 innehåller tre olika bostadstyper. Gemensamt för punkt 2 och 3 är att de är tidsbegränsade — går tiden ut faller undantaget.

Lägg märke till hur snäva punkt 2-fallen är. Det räcker inte att hyresvärden är en privatperson — syftet måste vara att han eller hon ska bosätta sig i bostaden eller överlåta den. En andrahandsuthyrning som görs för att hyresvärden vill tjäna pengar medan han bor kvar någon annanstans faller inte in under undantaget, och då är vi tillbaka i huvudregeln: hyresnämnden ska godkänna.

Vad ett avstående inte gör

Ett giltigt avstående tar bort rätten att få avtalet förlängt. Det gör inte hyresvärden fri från allt annat, och den skillnaden är värd att hålla isär:

• Uppsägningen ska fortfarande göras korrekt. Reglerna om uppsägningstid i 12 kap. 4 och 5 §§ gäller oförändrat — ett avstående är inte en rätt att avhysa dig med kort varsel.
• Hyran prövas i en egen ordning. Att du saknar förlängningsrätt säger ingenting om vilken hyra som är skälig. Den frågan hör hemma i 54 och 55 §§.
• Avståendet gäller det ni skrivit ned. Överenskommelsen gäller för den tid och den situation den avser. Sträcker sig hyresförhållandet längre än den avtalade tiden finns inget avstående för den överskjutande tiden.
• Det finns ingen automatik. Ett avstående uppstår aldrig av sig självt genom att avtalet är tidsbestämt eller att du hyr i andra hand. Det måste skrivas.

Skilj avstående från de lägen där skyddet aldrig fanns

Den vanligaste missuppfattningen är att ett avstående behövs i situationer där förlängningsreglerna ändå inte gäller. 12 kap. 45 § första stycket räknar upp fyra sådana lägen vid sidan av avståendet: andrahandsupplåtelse för självständigt brukande som upphör innan den varat längre än två år i följd, möblerat rum eller fritidslägenhet som upphör innan nio månader i följd, lägenhet som utgör en del av upplåtarens egen bostad, och uppsägning i förtid på grund av att hyresrätten är förverkad.

Vi har brutit ut de två frågor som oftast blandas ihop med avståendefrågan: besittningsskydd vid tidsbegränsat hyresavtal och besittningsskydd när du hyr villa eller bostadsrätt. Hyr du i andra hand är också vår guide om andrahandskontrakt värd att läsa innan du skriver under något.