Hyreslagen tar vid när kontraktet är skrivet
Det är den enskilt viktigaste distinktionen på den här sidan. 12 kap. jordabalken innehåller detaljerade regler om lägenhetens skick, hyrans storlek, uppsägning, förverkande och förlängning — men ingen bestämmelse om hur en hyresvärd ska rangordna eller välja bland sökande. Urvalet är en avtalsfrihetsfråga, begränsad framför allt av diskrimineringslagen.
Där lagen ändå uttalar sig om en hyresgästs lämplighet är det i särskilda prövningssituationer. I 12 kap. 47 § används formuleringen att hyresvärden ”skäligen kan godta” personen som hyresgäst. Sveriges Domstolar konkretiserar samma måttstock vid överlåtelse till närstående: den som ska ta över ska vara godtagbar som hyresgäst, alltså vara skötsam och klara av att betala hyran.
”Vid bedömningen av om hyresvärden skäligen kan godta någon som hyresgäst ska det som skäl för förlängning beaktas om denne, eller någon i dennes hushåll, utsatts för brott av en närstående eller tidigare närstående. I en sådan situation ska det beaktas till personens fördel att han eller hon har beviljats ekonomiskt stöd för sitt boende eller fått säkerhet utställd av kommunen för sitt fullgörande av hyresavtalet.”
12 kap. 47 § tredje stycket jordabalken (1970:994), lag (2024:313). Läs lagtexten hos Riksdagen
Regeln gäller den prövning paragrafen handlar om och kan inte åberopas mot en hyresvärd i en vanlig ansökningsprocess. Men den säger något om lagstiftarens syn: kommunalt stöd för boendet är inget som ska tala emot en hyresgäst.
Vad diskrimineringslagen faktiskt förbjuder
Förbudet i 2 kap. 12 § gäller den som utanför privat- och familjelivet tillhandahåller varor, tjänster eller bostäder till allmänheten. Den som i förhållande till allmänheten företräder en sådan aktör likställs med denne — alltså även förvaltare och uthyrningsmäklare. Men skyddet är kopplat till sju uppräknade grunder.
- kön
- könsöverskridande identitet eller uttryck
- etnisk tillhörighet
- religion eller annan trosuppfattning
- funktionsnedsättning
- sexuell läggning
- ålder
Ekonomiska förhållanden finns inte med. Ett krav på viss inkomst, viss anställningsform eller frånvaro av betalningsanmärkningar är därför inte direkt diskriminering. Det som kan prövas är indirekt diskriminering enligt 1 kap. 4 § 2: ett neutralt kriterium som särskilt missgynnar personer med exempelvis viss etnisk tillhörighet eller viss ålder, om kriteriet inte har ett berättigat syfte och medlen är lämpliga och nödvändiga.
Ett avtal kan inte ta bort skyddet. Enligt 1 kap. 3 § diskrimineringslagen är ett avtal som inskränker någons rättigheter eller skyldigheter enligt lagen utan verkan i den delen.
Så kan betalningsförmåga styrkas på annat sätt
Boverkets bostadsmarknadsenkät är den bästa öppna källan på hur trösklarna ser ut i praktiken, eftersom kommunerna där redovisar vilka grupper de har behövt gå i borgen för. Kategorierna nedan är Boverkets egna.
| Målgrupp för kommunal hyresgaranti | Kommentar från Boverkets enkät |
|---|---|
| Låg inkomst | Fyra kommuner i Storgöteborg uppger att låg inkomst är ett skäl att erbjuda hyresgaranti. |
| Betalningsanmärkning | Enligt Boverket en av de vanligaste anledningarna till att garantin används. |
| Skulder | Redovisas som egen kategori i enkäten, skild från betalningsanmärkning. |
| Ej godkänd anställningsform eller inkomstkälla | Till exempel projektanställning i stället för tillsvidareanställning. |
| Saknar referenser | Den minst vanliga kategorin i sammanställningen. |
| Misskött sig i sitt boende | Tolv kommuner med färre än 25 000 invånare uppger att de kunnat hjälpa personer med störningshistorik. |
Tillgången är ojämn och krympande. I 2026 års enkät uppger 56 kommuner att de tillhandahöll hyresgarantier under 2025, mot 66 året innan, och 227 kommuner svarar nej. Boverket noterar också att i gruppen Storstockholm ställde endast Nykvarn och Södertälje ut hyresgarantier förra året.
Fyra praktiska vägar
Fråga skriftligt vad kravet är
Kravnivån är hyresvärdens egen och därför möjlig att få svart på vitt. Ett skriftligt svar visar också vad du behöver komplettera.
Kontakta kommunen om hyresgaranti
Fråga bostadsanpassnings- eller socialförvaltningen om kommunen ställer ut garantier och vilka villkor som gäller. Kom ihåg att garantin är ett borgensåtagande — betalar du inte hyran får du en skuld till kommunen.
Ordna en borgensman på rätt villkor
Ett privat borgensåtagande kan sägas upp enligt 12 kap. 28 a §. Läs igenom omfattningen först — se vår guide om borgen vid hyreskontrakt.
Bygg en dokumenterad betalningshistorik
Kontoutdrag som visar betalda hyror, intyg från tidigare hyresvärd och anställningsavtal väger tyngre än en beskrivning av läget. Samla det innan du ansöker, inte efter ett avslag.
Frågor om inkomstkrav
Finns det en lag som säger hur hög inkomst jag måste ha?
Nej. 12 kap. jordabalken reglerar hyresavtalet — skick, hyra, uppsägning och tvister — men innehåller inga regler om hur en hyresvärd ska välja mellan sökande. Kravet på tre gånger hyran eller en viss årsinkomst är alltså hyresvärdens egen uthyrningspolicy, inte en lagregel. Det betyder också att kraven skiljer sig mellan värdar och kan ändras utan att någon lag ändras.
Är det diskriminering att kräva en viss inkomst?
Inte i sig. Diskrimineringslagen (2008:567) skyddar sju grunder: kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning och ålder. Inkomstnivå, anställningsform och betalningsanmärkningar är inte diskrimineringsgrunder. Förbudet i 2 kap. 12 § gäller den som utanför privat- och familjelivet tillhandahåller bostäder till allmänheten — men det är just de sju grunderna som skyddas.
Kan ett inkomstkrav ändå bli olagligt?
Det kan prövas som indirekt diskriminering. Enligt 1 kap. 4 § 2 diskrimineringslagen avses med indirekt diskriminering att någon missgynnas genom tillämpning av en bestämmelse, ett kriterium eller ett förfaringssätt som framstår som neutralt men som kan komma att särskilt missgynna personer med exempelvis viss etnisk tillhörighet eller viss ålder — såvida inte kriteriet har ett berättigat syfte och medlen är lämpliga och nödvändiga för att uppnå syftet. Bedömningen görs i det enskilda fallet och kräver att någon driver frågan.
Får en hyresvärd vägra räkna med bidrag, studiemedel eller pension?
Hyreslagen säger ingenting om vilka inkomstslag som ska godtas, så en hyresvärd kan i utgångsläget välja. Ett undantag att känna till: när hyresnämnden prövar om en make eller sambo ska få överta hyresrätten anger 12 kap. 47 § tredje stycket att det ska beaktas till personens fördel att han eller hon beviljats ekonomiskt stöd för sitt boende eller fått säkerhet utställd av kommunen. Regeln gäller den specifika prövningen — men den visar att sådant stöd inte i sig gör någon oacceptabel som hyresgäst.
Vad menas med att vara ”godtagbar som hyresgäst”?
Uttrycket kommer från hyresnämndens prövningar. Vid en överlåtelse till närstående beskriver Sveriges Domstolar kravet som att den som ska ta över lägenheten ska vara godtagbar som hyresgäst, alltså vara skötsam och klara av att betala hyran. I 12 kap. 47 § används formuleringen att hyresvärden ”skäligen kan godta” personen som hyresgäst. Måttstocken är alltså betalningsförmåga och skötsamhet — inte en bestämd inkomstnivå.
Vad kan jag göra om jag har betalningsanmärkning?
Ett spår är kommunal hyresgaranti. Boverket beskriver den som ett borgensåtagande från kommunen som används när den sökande har betalningsförmåga men ändå nekas bostad — och redovisar betalningsanmärkning och skulder som de vanligaste målgrupperna. Tillgången är dock ojämn: 56 kommuner uppgav i 2026 års bostadsmarknadsenkät att de ställde ut hyresgarantier under 2025, medan 227 svarade nej.
Kan hyresvärden kräva borgensman i stället för högre inkomst?
Ja, och det är vanligt. Hyreslagen hindrar inte att pant eller borgen ställs som säkerhet för ett bostadshyresavtal — 12 kap. 28 a § förutsätter tvärtom att det förekommer, och ger borgensmannen rätt att säga upp sitt åtagande med nio månaders varsel, tidigast två år efter att det började gälla.
Måste hyresvärden motivera ett avslag?
Någon skyldighet att motivera ett avslag på en bostadsansökan följer inte av 12 kap. jordabalken. Be ändå skriftligt om skälet. Ett skriftligt svar är det underlag som behövs om du senare vill få frågan prövad enligt diskrimineringslagen, och det gör det lättare att veta vad som behöver kompletteras inför nästa ansökan.
Primärkällor
Sidan innehåller medvetet inga påhittade tröskelvärden. Alla siffror kommer från Boverkets bostadsmarknadsenkät och alla regler från lagtext, kontrollerat 31 augusti 2026. Sidan är allmän information, inte juridisk rådgivning i ditt enskilda ärende.
De sju diskrimineringsgrunderna, definitionen av indirekt diskriminering, förbudet för den som tillhandahåller bostäder till allmänheten, undantagen för ålder och att bristande tillgänglighet inte gäller i fråga om bostäder.
Att kapitlet reglerar hyresavtalet och inte urvalet av hyresgäster, att borgen förutsätts kunna förekomma, och att kommunal säkerhet eller ekonomiskt stöd för boendet ska beaktas till personens fördel vid prövning enligt 47 §.
Att garantin används när den sökande har betalningsförmåga men ändå nekas bostad, målgrupperna kommunerna kunnat hjälpa, att 56 kommuner ställde ut garantier under 2025 och att 227 svarade nej. Senast ändrad 18 maj 2026.
Formuleringen att den som ska ta över lägenheten ska vara godtagbar som hyresgäst, alltså skötsam och klara av att betala hyran. Uppdaterad 28 oktober 2022.