Företagslägenheter i Stockholm 2026: skatten, blockhyran och ditt skydd

1. Bestäm vem som ska vara hyresgäst. Hyr företaget och låter en anställd bo, eller hyr du själv? Det avgör vem som är avtalspart och hur skatten räknas (se förmånsvärdet nedan).
2. Sök bland möblerade och tidsbegränsade uthyrningar. Företagslägenheter hyrs ofta ut möblerade av bolag som specialiserat sig på det, eller av privatpersoner och bostadsbolag. Fråga alltid vem som äger bostaden och vilket avtal du skriver på.
3. Jämför totalpriset. Kontrollera vad som ingår: möbler, el, internet, städning och moms om hyresgästen är ett företag. Priset sätts av uthyraren.
4. Läs avtalet mot hyreslagen. Besittningsskydd, uppsägningstid och möbeltak beror på upplägget; genomgången längre ned visar vad som gäller.

Behöver du en vanlig hyresbostad i stället, se lediga hyresbostäder i Stockholm. Hyr du ut en bostad till ett företag finns en separat guide om att hyra ut till företag.

12 kap. 1 a § JB

Hyreslagen följer med anställningen

Kapitlet gäller även om lägenheten har upplåtits genom ett anställningsavtal eller ett avtal i anslutning till ett anställningsavtal. Bostaden är alltså ett hyresförhållande, inte bara en anställningsförmån.

12 kap. 39–40 §§ JB

Arbetsgivaren behöver samtycke för att hyra ut vidare

En hyresgäst får inte utan hyresvärdens samtycke upplåta lägenheten i andra hand för självständigt brukande. Saknas samtycke krävs hyresnämndens tillstånd, som ska lämnas om hyresgästen har beaktansvärda skäl, hyresvärden inte har befogad anledning att vägra och hyran inte överstiger skälig hyra enligt 55 § fjärde stycket. Tillståndet ska tidsbegränsas och kan förenas med villkor.

12 kap. 42 § 1 st 3 JB

Utan samtycke kan hyresrätten förverkas

Hyresrätten är förverkad om en bostadslägenhet upplåts i andra hand utan behövligt samtycke eller tillstånd och hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt. Det är arbetsgivarens kontrakt som står på spel, och därmed ditt boende.

12 kap. 65 c § JB

Otillåten andrahand med oskälig hyra är straffbelagd

Den som upplåter i andra hand utan behövligt samtycke eller tillstånd och dessutom tar ut en hyra som inte är skälig enligt 55 § fjärde stycket döms till böter eller fängelse i högst två år.

12 kap. 67 § JB

Kollektivavtal kan sätta skyddsreglerna ur spel

En överenskommelse om villkor i ett hyresförhållande som beror av anställning gäller mot hyresgästen även om den strider mot 4, 33–35, 40, 46, 47, 49–54, 55 e, 55 f eller 66 §§, under förutsättning att den har formen av kollektivavtal som på arbetstagarsidan slutits eller godkänts av en central arbetstagarorganisation.

Källa: Jordabalken 12 kap., riksdagens författningssamling

Vad det betyder praktiskt

Hyr arbetsgivaren en vanlig hyresrätt och låter dig bo där, be om kopia på hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd innan du flyttar in. Saknas det kan hyresrätten förverkas, och då är det ditt boende som försvinner, inte arbetsgivarens kontorsyta. Ligger det dessutom en oskälig hyra ovanpå är upplåtelsen straffbelagd.

Kollektivavtalsundantaget i 67 § är värt att känna till innan du förhandlar. Finns ett centralt godkänt kollektivavtal som reglerar anställningsbostaden kan det gälla mot dig även när det avviker från flera av hyreslagens skyddsregler, bland annat reglerna om förlängning och om återbetalning av för hög hyra.

Ett blockhyresavtal är ett hyresavtal som omfattar minst tre bostadslägenheter som hyresgästen ska upplåta i andra hand eller med kooperativ hyresrätt. Avtalet får innehålla villkor som avviker från hyreslagens bostadsregler om hyresnämnden lämnar tillstånd.

Tre syften ger tillstånd

• Egna anställda eller annan tydligt avgränsad krets. Klassikern: arbetsgivaren blockhyr ett antal lägenheter för sin egen personal.
• Upplåtelse till en juridisk person för att den ska kunna erbjuda bostad åt personer som arbetar för den. Det här är nyheten från 1 juli 2026 och är den variant som gör mellanhandsupplägg möjliga.
• Delningsboende. Personer som nyttjar en del av lägenheten ensamma och övriga delar gemensamt, om lägenheten anpassats för det.

Tillstånd ska ges om det inte finns särskilda skäl mot det.

Hyresnämndens roll är smalare än man tror

• Nämnden godkänner avtalet som sådant och prövar inte de enskilda avtalsvillkoren.
• Tillstånd behövs inte om staten, en kommun, en region eller ett kommunalförbund är hyresvärd.
• Nämnden får tidsbegränsa tillståndet om det finns särskilda skäl (1 f §).

Bulvanregeln gäller inte längre här

7 kap. 31 § jordabalken, bulvanregeln, gav tidigare andrahandshyresgästen samma rätt mot fastighetsägaren vid intressegemenskap. Sedan 1 juli 2026 gäller den inte en lägenhet som upplåtits i andra hand i enlighet med ett tillstånd till blockhyra. Ändringen kom efter att Högsta domstolen i NJA 2022 s. 1115 tillämpat regeln på ett mellanhandsföretag som hyrt ut till ett företag vars ställföreträdare skulle bo i lägenheten.

Regeringens motiv är kompetensförsörjning: den som flyttar till en annan ort för att arbeta har ofta svårt att snabbt hitta bostad på egen hand. Om arbetsgivaren kan gå via ett mellanhandsföretag, skriver regeringen, behöver arbetsgivaren bara hyra en bostad i stället för tre.

Källor: SFS 2026:773Jordabalken 12 kap. 1 e–1 f §§Sveriges DomstolarProp. 2025/26:187

Remissinstanser ville att avståendet skulle få avse två år. Regeringen stannade vid ett.

Anpassad hyra kräver en särskilt upprättad handling

Hyresvärd och hyresgäst får komma överens om att hyran för en lägenhet som i tidigare led upplåtits med blockhyra ska bestämmas som anpassad hyra i stället för enligt bruksvärdet. Vid en prövning ska den avtalade hyran gälla i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till förutsättningarna för blockhyresavtalet, uthyrningsverksamheten, avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och hyresgästens intresse.

Finns ingen sådan särskilt upprättad handling är bruksvärdet fortfarande utgångspunkten. Det är därför värt att fråga rakt ut vilken av modellerna som gäller innan du skriver på.

När anställningen upphör

• Strängare fallet. Ingen rätt till förlängning när hyresförhållandet beror av en anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång, av en anställning inom lantbruket, eller av en annan anställning som är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för anställningens innehavare, och anställningen har upphört.
• Vanliga anställningar. Förlängningsrätten upphör om anställningen upphört och det inte är oskäligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör. Har hyresförhållandet varat längre än tre år krävs dessutom att hyresvärden har synnerliga skäl.

Treårsgränsen är den mest praktiska tidsangivelsen på hela sidan. Har du bott i företagsbostaden längre än tre år är tröskeln för att få dig utflyttad märkbart högre än under de första åren.

För hög hyra kan krävas tillbaka två år bakåt

Hyresnämnden kan på hyresgästens ansökan besluta att hyresvärden ska betala tillbaka vad som tagits emot utöver skäligt belopp, jämte ränta. Beslutet får inte avse längre tid tillbaka än två år före dagen för ansökan. Nämnden är avgiftsfri, vardera parten svarar bara för sina egna kostnader, och tanken är att man normalt ska klara sig utan ombud.

Källor: Jordabalken 12 kap. 45, 45 a, 46, 55, 55 b och 55 f §§Prop. 2025/26:187 avsnitt 6.8Sveriges Domstolar, vad kostar det

Storstockholm är Stockholms län, alltså samtliga 26 kommuner. Storgöteborg är Ale, Alingsås, Göteborg, Härryda, Kungsbacka, Kungälv, Lerum, Lilla Edet, Mölndal, Partille, Stenungsund, Tjörn och Öckerö. Stormalmö är Burlöv, Eslöv, Höör, Kävlinge, Lomma, Lund, Malmö, Skurup, Staffanstorp, Svedala, Trelleborg och Vellinge.

Beräkningsmetod: tabellvärdet är hämtat från Skatteverket, multiplikationen är vår. Avgiften är 10,21 procent för anställda födda 1938–1958 och tas inte ut alls för den som är född 1937 eller tidigare.

Vad schablonen omfattar, och inte

• Ingår: bostad i omöblerat skick, inklusive värme.
• Ingår inte: hushållsel.
• Värderas separat till marknadsvärde: fritt eller delvis fritt garage, snöskottning, gräsklippning, fritt larm, fri kabel-tv och hushållsel.

Arbetsgivaren kan ansöka om ett lägre värde

Skatteverket kan efter ansökan från arbetsgivaren besluta om ett lägre förmånsvärde i två fall: när marknadsvärdet understiger schablonvärdet med mer än 10 procent, eller när tjänstebostaden är större än vad den anställda och familjen behöver på grund av omfattande representation. Det är en konkret åtgärd att be arbetsgivaren pröva om schablonen slår fel för just din bostad.

Särskild schablon när arbetsgivaren är privatperson

Bor du i arbetsgivarens eget hushåll, au pair, barnskötare och liknande, är värdet 20 kronor per dag eller 600 kronor för en hel kalendermånad. Schablonen får inte tillämpas om du bor i en lägenhet eller ett hus som är skilt från arbetsgivarens hushåll.

Källor: Skatteverket: Belopp och procent 2026Skatteverket: Bostadsförmån (arbetsgivare), SKVFS 2025:11

Källor: Skatteverket: Bostadsförmån (arbetsgivare)Skatteverket: Bostadsförmån (privat)

Arbetstillstånd från 1 juni 2026

• Lönen ska som huvudregel uppgå till minst 90 procent av medianlönen. Från 16 juni 2026 är medianlönen 38 300 kr, vilket ger ett lönekrav på minst 34 470 kr per månad.
• Under sex månader från ikraftträdandet, alltså till 1 december 2026, gäller inte det nya lönekravet vid förlängningsansökningar för tidigare beviljade tillstånd.
• Krav på heltäckande sjukförsäkring för den som ska vistas i Sverige högst ett år.
• Arbetstillstånd ska kunna nekas vid brister kopplade till arbetsgivaren. Två nya brott införs: exploatering av utländsk arbetskraft och handel med arbetstillstånd.
• EU-blåkort förlängs till upp till fyra år. Säsongsarbete förlängs från sex till nio månader per tolvmånadersperiod. Försörjningskraven höjs för ICT-tillstånd och säsongsarbete.

Säsongsarbete, det enda fallet där bostaden är ett tillståndsvillkor

Ordnar arbetsgivaren bostad åt en säsongsarbetare gäller uttryckliga krav som prövas av Migrationsverket:

• Hyran får inte stå i missförhållande till lönen eller bostadens standard.
• Hyran får dras från lönen endast om säsongsarbetaren lämnat skriftligt medgivande.
• Arbetsgivaren ska ge säsongsarbetaren ett skriftligt dokument med hyresvillkoren.
• Bostaden ska uppfylla allmänna hälso- och säkerhetsbestämmelser.
• Arbetstagaren får inte vara inneboende under vistelsen i Sverige, och ska bifoga hyresavtal eller intyg om kommande boende med adress, hyra, boendeyta, avtalstid och kontaktuppgifter.

Expertskatt

Skattelättnaden för utländska experter, forskare och nyckelpersoner innebär att 25 procent av lön och liknande inkomster undantas från beskattning. Lättnaden gäller i sju år från det att vistelsen i Sverige inleddes. Beloppsregeln kräver att månadsersättningen överstiger 1,5 prisbasbelopp, med prisbasbeloppet 59 200 kr för 2026 innebär det minst 88 801 kr per månad om arbetet påbörjas 2026.

Utöver 25-procentsregeln är tre ersättningar helt skattefria: arbetsgivarens kostnader för flytt till och från Sverige, två hemresor per år till hemlandet för den anställda och familjen, samt barnens skolavgifter för grundskola och gymnasium eller motsvarande. Bostad finns inte med bland de helt skattefria posterna.

SINK sänktes 2026

Särskild inkomstskatt för utomlands bosatta är 22,5 procent inkomståret 2026, och 15 procent för sjöinkomst. Skatten sänktes från 25 procent den 1 januari 2026 och sänks till 20 procent den 1 januari 2027 genom lagarna 2025:1355 och 2025:1356. Siffran 25 procent, som fortfarande cirkulerar i äldre guider, är alltså inte aktuell.

Källor: Migrationsverket, ny medianlönMigrationsverket, nya regler för arbetskraftsinvandringMigrationsverket, säsongsarbeteForskarskattenämnden, beloppsregelnSkatteverket, nya lagar och regler 2026

Beloppen avser inkomstår 2026.

Folkbokföringen har en hård tidsgräns

Gör flyttanmälan innan du flyttar eller senast en vecka efteråt. Anmäler du senare än en vecka efter flytten gäller din nya adress först från den dag anmälan kom in till Skatteverket. Det är en detalj som får konsekvenser för post, försäkringar och kontakter med myndigheter.

En annan detalj värd att känna till: sedan 29 maj 2026 har bostadshyresgäster rätt att på egen bekostnad kräva installation av laddningspunkt vid sin parkeringsplats. Rätten gäller inte den som har andrahandsavtal, vilket är precis den situation de flesta i en företagsbostad befinner sig i.

Källor: Skatteverket: Belopp och procent 2026Skatteverket, flyttanmälanSveriges Domstolar, nya regler sommaren 2026

• Per storlek i riket: enrummare 5 389 kr, tvårummare 7 448 kr, fyra rum eller fler 11 621 kr.
• Hyrorna steg 4,6 procent mellan 2024 och 2025.
• Nivåerna anges inklusive uppvärmning och vatten, exklusive hushållsel, samma avgränsning som Skatteverkets schablon använder för värme och el.
• SCB publicerade 2026 års hyror den 2 oktober 2026. Tabellen ovan visar 2025 års genomsnitt.

Jämför nivåerna, inte gränserna. SCB:s regionindelning framgår inte av den statistiknyhet vi läst, och den behöver inte sammanfalla med Skatteverkets indelning av Storstockholm, Storgöteborg och Stormalmö.

Källor: SCB: Hyror i bostadslägenheter 2025SCB, publiceringsplan

Hyr arbetsgivaren av en privatperson är uppsägningstiden enligt privatuthyrningslagen tre månader för båda parter, och hyresgästen har inget besittningsskydd. Parterna får avtala om kortare uppsägningstid för hyresgästen, men inte längre. För avtal som ingicks före 1 juli 2026 gäller fortfarande den äldre lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad.

Källor: SFS 2026:772 PrivatuthyrningslagJordabalken 12 kap. 39–40 och 1 e–1 f §§Prop. 2025/26:187

1. Ta reda på vem som är din motpart

   Arbetsgivaren, ett mellanhandsföretag eller fastighetsägaren direkt? Motparten avgör vem du kan rikta en förlängningstvist eller ett hyreskrav mot.

   Avtalskedja

2. Fråga rakt ut om blockhyra gäller i tidigare led

   Svaret ändrar tre saker samtidigt: möbeltaket, hyressättningen och hur ditt besittningsskydd får avtalas bort. Be om det skriftligt.

   Blockhyra

3. Läs efter anpassad hyra i en särskild handling

   Anpassad hyra enligt 55 b § ska framgå av en särskilt upprättad handling. Finns ingen sådan är bruksvärdet fortfarande utgångspunkten.

   Hyresnivå

4. Kontrollera hur länge du avstår besittningsskyddet

   Ett avstående utan hyresnämndens godkännande får avse högst ett år från det att hyresförhållandet inleds. Står det längre tid utan godkännande, fråga varför.

   Besittning

5. Begär kopia på samtycke eller tillstånd

   Är arbetsgivaren förstahandshyresgäst i en vanlig hyresrätt krävs hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Utan det riskerar hela kedjan att falla.

   Behörighet

6. Be löneavdelningen visa förmånsberäkningen

   Vilken boyta har de räknat på, vilket tabellvärde, och vad ligger utanför schablonen? Garage, hushållsel, larm och kabel-tv värderas separat till marknadsvärde.

   Skatt

7. Jämför schablonen med marknadsvärdet före deklarationen

   Du redovisar marknadsvärdet vid punkt 1.1, inte arbetsgivarens schablon. Skiljer sig beloppen ska det förtryckta ändras och skälet anges under Övriga upplysningar.

   Deklaration

8. Anmäl flytten inom en vecka

   Anmäl innan du flyttar eller senast en vecka efteråt. Kommer anmälan senare gäller den nya adressen först från den dag den kom in till Skatteverket.

   Folkbokföring