Fråga · Lockpris
Är lockpris olagligt?
Lockpris är inte ett brott, men det strider mot god fastighetsmäklarsed i fastighetsmäklarlagen (2021:516). En mäklare som medvetet sätter utgångspriset väsentligt under sitt bedömda marknadsvärde kan få erinran, varning eller förlora sin registrering hos Fastighetsmäklarinspektionen (FMI). Sedan Högsta förvaltningsdomstolens dom den 13 februari 2025 räcker det inte att slutpriset blev högt: det som jämförs är mäklarens bedömda marknadsvärde.
Vad är lockpris?
Förarbetena till fastighetsmäklarlagen beskriver lockpris som att bostaden bjuds ut till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller ligger väsentligt under det säljaren är beredd att acceptera (prop. 2010/11:15 s. 33). Ordet finns inte i någon lagtext. Det prövas mot kravet på god fastighetsmäklarsed och mot marknadsföringslagens förbud mot vilseledande prisuppgifter.
Ingen lag anger hur stor avvikelsen måste vara. Kammarrätten i Stockholm har sagt att drygt tio procent under det bedömda marknadsvärdet inte räcker (dom 11 februari 2013, mål nr 3343-12). Det är ett golv, inte en gräns. Hela bakgrunden, med domarna och FMI:s statistik, står i ordlistan om lockpris.
Vad säger lagen och domstolarna?
Fastighetsmäklarlagen (2021:516) kräver att mäklaren följer god fastighetsmäklarsed. Bryter mäklaren mot den kan FMI ge erinran eller varning, eller återkalla registreringen. En varning eller erinran syns i registret i fem år.
HFD 2025 ref. 4 ändrade läget. FMI hade gett en mäklare varning eftersom utgångspriset understigit slutpriset i 70 av 76 affärer. Högsta förvaltningsdomstolen upphävde varningen: utgångspris och marknadsvärde är inte samma sak, och höga slutpriser visar inte att utgångspriserna var vilseledande.
Riksrevisionen konstaterar dessutom att FMI slutade driva lockprisärenden redan 2022, efter att en återkallelse undanröjts i kammarrätten (RiR 2025:35). FMI har efter HFD-domen begärt en lagöversyn, så att mäklare ska ange ett bedömt marknadsvärde. Någon sådan lag finns inte i dag.
Så anmäler du en mäklare för lockpris
Spara annonsen
Spara en kopia av annonsen med utgångspris, datum, adress och mäklarens namn. Annonser tas ned när bostaden är såld.
Notera slutpriset och slutpriser i området
Skriv upp slutpriset och slutpriser i området för liknande bostäder. Det visar avvikelsen, men räcker inte ensamt: domstolen jämför med mäklarens bedömda marknadsvärde, inte med slutpriset.
Leta efter det bedömda marknadsvärdet
Allt som visar vad mäklaren själv bedömde att bostaden var värd, eller vad säljaren var beredd att acceptera, väger tyngst. Det kan vara ett mejl, ett utskick eller en uppgift från säljaren.
Anmäl till Fastighetsmäklarinspektionen
Anmälan görs på fmi.se och kostar inget. Vem som helst får anmäla, även den som inte budade. Ange mäklarens namn, bostaden och ditt underlag.
Räkna inte med besked
Som anmälare blir du inte part i ärendet och får inget beslut skickat till dig. Händelser äldre än två år utreds bara i mycket särskilda fall.
FMI prövar inte pengar. Vill du ha ersättning prövas det av Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd eller i allmän domstol.
Vanliga frågor
Är lockpris olagligt i Sverige?
Lockpris är inte ett brott, men det strider mot god fastighetsmäklarsed i fastighetsmäklarlagen (2021:516). FMI skriver att mäklaren inte får använda lockpris. Fastighetsmäklarinspektionen kan ge mäklaren erinran, varning eller återkalla registreringen. Sedan HFD 2025 ref. 4 räcker det inte att slutpriset blev högt; tillsynen måste visa att utgångspriset var vilseledande.
Vad räknas som lockpris?
Förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) beskriver lockpris som ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller ligger väsentligt under vad säljaren är beredd att acceptera. Ingen lag anger en procentgräns. Kammarrätten i Stockholm har sagt att drygt tio procent under det bedömda marknadsvärdet inte räcker (mål nr 3343-12, 2013).
Hur anmäler jag en mäklare för lockpris?
Gör en anmälan på fmi.se. Den är gratis och får lämnas av vem som helst. Bifoga annonsen, utgångspriset, slutpriset och helst något som visar mäklarens bedömda marknadsvärde. Anmälan kan lämnas anonymt men blir en allmän handling.
Vad sa HFD-domen 2025 om lockpris?
Högsta förvaltningsdomstolen slog den 13 februari 2025 fast att utgångspris och marknadsvärde inte är samma sak (HFD 2025 ref. 4, mål nr 5736-23). FMI hade gett en mäklare varning för att utgångspriset understigit slutpriset i 70 av 76 affärer. Domstolen upphävde varningen: att slutpriserna blev högre visar inte att utgångspriserna var vilseledande.
Kan jag få skadestånd för lockpris?
FMI prövar inte skadestånd. Ekonomiska tvister mellan konsument och mäklare prövas av Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd eller i allmän domstol. Du behöver då visa att just du har lidit en skada av mäklarens prissättning.
Relaterade frågor
Källor
- FMI: Lockpris Fastighetsmäklarinspektionens beskrivning och domarna den bygger på.
- FMI: Dom från HFD, 25 februari 2025 HFD 2025 ref. 4 och FMI:s kommentar.
- FMI: Anmäl en mäklare Hur anmälan går till och vad du får veta.
- FMI: Påföljder Erinran, varning och återkallelse.
- Fastighetsmäklarlag (2021:516) Lagtexten om god fastighetsmäklarsed.
- Riksrevisionen RiR 2025:35 Regeringens skrivelse om rapporten.