Vad räknas som lockpris?

Ett pris som mäklaren medvetet sätter väsentligt under bostadens marknadsvärde — typiskt 15+ % under — för att locka fler budgivare och skapa intresse. Enligt FMI:s definition: ett utgångspris som ligger "väsentligt under det bedömda marknadsvärdet eller det pris säljaren är beredd att acceptera". Mindre avvikelser (under 10 %) anses ofta acceptabla.

Vad kan mäklaren få för påföljd vid lockpris?

Tre möjliga sanktioner från FMI: (1) Erinran — lägsta nivån, dokumenteras men ingen avgift. (2) Varning — registreras hos FMI och kan påverka mäklarens rykte. (3) Återkallelse av mäklarlicens — den allvarligaste, betyder yrkesförbud. Efter HFD-domen 2025 är dessa sanktioner svårare för FMI att utdöma än tidigare — domen kräver tydligare bevis på att utgångspriset varit medvetet vilseledande.

Vad är HFD-domen 2025 om lockpris?

Högsta förvaltningsdomstolen meddelade en dom 2025 som slog fast att utgångspris och marknadsvärde inte är samma sak. Domen omintetgjorde tidigare FMI-praxis där mäklare fick varning när utgångspris avvek från mäklarens egen marknadsvärdering. FMI har efter domen krävt lagändring — att mäklare ska tvingas ange ett separat bedömt marknadsvärde i annonsen så att tillsyn kan ske utifrån det.

Kan jag som köpare anmäla lockpris?

Ja, anmälan görs gratis via fmi.se. Du behöver presentera bevis: utgångspris, slutpris, jämförbara försäljningar i området, och eventuellt korrespondens med mäklaren. FMI bedömer sedan om ärendet ska utredas. Efter HFD-domen krävs starkare bevis än tidigare.

Vilka regler kommer gälla framtid?

FMI vill att mäklare ska tvingas ange ett bedömt marknadsvärde separat från utgångspriset i alla annonser. Detta skulle göra det enklare att jämföra utgångspris med marknadsvärde och därmed avgöra om lockpris föreligger. Beslut väntas tidigast 2026–2027 efter remissrunda. Tills dess gäller dagens otydliga regelverk där HFD-domen begränsar FMI:s sanktionsmöjligheter.

Fråga · Lockpris

Senast uppdaterad: 10 maj 2026 · Granskad av Boios redaktion

Är lockpris olagligt?

Direkt svar

Lockpris strider mot god mäklarsed enligt Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) och kan ge mäklaren varning eller indragen licens. Det är dock inte direkt straffbart enligt lag som bedrägeri. Efter Högsta förvaltningsdomstolens dom 2025 — som slog fast att utgångspris och marknadsvärde inte är samma sak — har FMI:s tillsyn försvårats avsevärt. FMI:s myndighetschef kräver lagändring så att mäklare måste ange ett separat bedömt marknadsvärde, men beslut är ännu inte taget. I praktiken: tillsynsmöjligheterna är just nu otydliga, och mäklare kan i praktiken sätta utgångspris 15–20 % under marknadsvärde utan stor sanktionsrisk.

Vad är lockpris egentligen?

Lockpris är när mäklaren medvetet sätter ett utgångspris väsentligt under bostadens verkliga marknadsvärde — typiskt 15 % eller mer — för att locka fler budgivare. Strategin baseras på psykologi: fler intresserade på visningen skapar konkurrens som driver upp slutpriset över marknadsnivå.

Enligt FMI:s formella definition: ett utgångspris som ligger "väsentligt under det bedömda marknadsvärdet eller det pris säljaren är beredd att acceptera".

Det finns även "omvänt lockpris" — när utgångspriset sätts orealistiskt högt för att skapa intryck av exklusivitet. Detta är också i strid med god mäklarsed men har historiskt utdömts mildare sanktioner.

Vad säger lagen?

Fastighetsmäklarlagen (2021:516) reglerar mäklares verksamhet. Lagen kräver att mäklare följer "god fastighetsmäklarsed" — ett brett begrepp som FMI utvecklar genom praxis och föreskrifter.

Marknadsföringslagen (2008:486) förbjuder vilseledande marknadsföring. FMI har tidigare hänvisat till denna lag när utgångspris bedömts som vilseledande gentemot köpare.

HFD-domen 2025 begränsade denna tolkning: utgångspris och marknadsvärde är olika begrepp, och en avvikelse mellan dem är inte automatiskt vilseledande marknadsföring.

Påföljder för mäklare som ägnar sig åt lockpris

Erinran: lägsta nivån. Dokumenteras hos FMI men ingen direkt påverkan på licensen.
Varning: registreras offentligt hos FMI. Påverkar mäklarens rykte och kan göra det svårt att få nya uppdrag.
Återkallelse av mäklarlicens: den allvarligaste sanktionen — yrkesförbud. Mäklaren får inte arbeta som fastighetsmäklare i Sverige.

Efter HFD-domen 2025 är dessa sanktioner svårare för FMI att utdöma. Domen kräver att FMI bevisar att mäklaren medvetet satt utgångspriset under marknadsvärdet, vilket är högre bevisbörda än tidigare.

Hur du identifierar misstänkt lockpris

Jämför utgångspris med slutpriser i området

Kolla Hemnet "sålt" för 10–20 jämförbara bostäder senaste 6 månaderna. Om utgångspriset ligger 15+ % under typiskt slutpris — varningsklocka.

Räkna ut genomsnittlig avvikelse

Slutpris ÷ utgångspris för flera försäljningar. Genomsnitt över 1,20 betyder lockpris-tendens i området.

Kolla mäklarens historik

Mäklare som systematiskt sätter låga utgångspriser har en pattern. Sök mäklarens namn + "lockpris" eller anmälningar hos FMI.

Be om marknadsvärdering

Mäklaren är inte skyldig lämna ut den, men du kan fråga. Om hen avstår — flagga som varning. När lagen ändras kommer detta tvingas fram automatiskt.

Anmäl till FMI om systematiskt mönster

Anmälan görs gratis på fmi.se. Bifoga skärmdumpar av annonsen, slutpris, jämförbara bostäder. FMI utreder vid övertygande underlag.

Vad lagändringen kan innebära

FMI:s myndighetschef Hanna Wetter har efter HFD-domen 2025 krävt lagändring. Förslaget: mäklare ska tvingas ange ett separat bedömt marknadsvärde i alla annonser, dokumentera grunderna för det, och låta tillsyn ske utifrån detta värde istället för utgångspriset.

Om lagändringen genomförs:

Köpare ser både utgångspris OCH mäklarens bedömda marknadsvärde — transparens.
Mäklare måste dokumentera värderingens underlag (jämförbara försäljningar, läge, skick).
FMI kan utdöma sanktioner när utgångspriset avviker väsentligt från mäklarens egen marknadsvärdering.
Lockpris-fenomenet skulle minska kraftigt — det blir svårare att motivera systematiskt låga utgångspriser.

Beslut väntas tidigast 2026–2027 efter remissrunda. Tills dess gäller dagens otydliga rättsläge där HFD-domen begränsar FMI:s sanktionsmöjligheter.

Vanliga frågor

Kan jag begära skadestånd om mäklaren använt lockpris?

Mycket svårt. Du måste bevisa att mäklarens lockpris orsakade dig skada — t.ex. att du la högre bud än du annars skulle gjort. I praktiken nästan omöjligt eftersom bud är frivilliga. Civilrättsliga skadeståndskrav lyckas sällan.

Är det olagligt om mäklaren INTE använt lockpris men slutpriset blir mycket högre?

Nej, inte automatiskt. En het marknad kan driva slutpriser långt över utgångspris även med korrekt prissättning. Bedöm utifrån mäklarens egen marknadsvärdering, inte bara avvikelsen utgångspris-slutpris.

Vad ska jag göra som köpare vid misstänkt lockpris?

Två alternativ: (1) Anpassa ditt bud till verklig marknadsnivå istället för utgångspris — räkna med 15–25 % över utgångspris vid heta marknader. (2) Anmäl till FMI för systematiskt mönster. Båda kan göras parallellt.

Hur stor är skillnaden mellan utgångspris och slutpris i Sverige?

I storstäder (Stockholm, Göteborg, Malmö) typiskt 15–25 % över utgångspris. I förorter 5–15 %. I mindre städer 0–10 %. Glesbygd kan ha slutpris under utgångspris. Spridningen är stor — kolla per område.

Vad är "omvänt lockpris"?

När utgångspriset sätts orealistiskt högt för att skapa intryck av exklusivitet. Mindre vanligt än vanligt lockpris och historiskt utdömts mildare sanktioner. Strider också mot god mäklarsed enligt FMI.

Vilken är min bästa strategi som köpare i 2026?

Studera slutpriser, inte utgångspriser. Räkna ut snittavvikelse i området. Sätt din maxgräns innan budgivning — utgå från slutpris-statistik, inte annonsens utgångspris. Ha lånelöfte klart för snabb agerande.

Vill du se verkliga slutpriser?

Jämför utgångspris med slutpris för bostäder i ditt område — så slipper du gissa.

Se bostäder till salu

Relaterade frågor

Källor

FMI — Lockpris — Fastighetsmäklarinspektionens officiella definition och regler.
FMI — HFD-domen 2025 — FMI:s kommentar till HFD-domen.
Fastighetsmäklarlagen (2021:516) — lagtexten om god mäklarsed.
Mäklarsamfundet — branschorganisationens praxis och artiklar.