Fråga · Budgivning
Utgångspris vs slutpris, vad är skillnaden?
Utgångspris är det pris mäklaren och säljaren satt som startpunkt för budgivning, alltså marknadsföringspriset i annonsen. Slutpris är det belopp vinnande bud landade på efter budgivning. Högsta förvaltningsdomstolen fastslog 2025 att utgångspris och marknadsvärde inte är samma sak. Utgångspriset är en marknadsföringssiffra och inte en värdering. FMI har efter domen föreslagit att mäklare ska åläggas att ange ett bedömt marknadsvärde.
Två olika begrepp och varför det är viktigt
Utgångspris, marknadsvärde och slutpris är tre olika saker:
- Utgångspris: startpriset i annonsen, satt av säljare + mäklare som marknadsföringsåtgärd.
- Marknadsvärde: mäklarens professionella bedömning av vad bostaden faktiskt är värd.
- Slutpris (även kallat försäljningspris): det belopp som vinnande bud landade på, alltså vad bostaden faktiskt såldes för.
HFD-domen 2025 ändrade spelplanen för lockpris
Högsta förvaltningsdomstolen meddelade den 13 februari 2025 en dom om lockpris. FMI hade varnat en mäklare för att slutpriset i nästan samtliga uppdrag hade blivit högre än utgångspriset. Domstolen upphävde varningen och skrev att utgångspris och marknadsvärde inte är samma sak.
Efter domen sa FMI att den visar behovet av en översyn av lagen, och föreslog att mäklare ska åläggas att ange ett bedömt marknadsvärde och dokumentera grunderna för det. Som köpare är det därför slutpriserna på liknande bostäder du ska jämföra med, inte utgångspriset.
Praktiska steg för köparen
Studera slutpriser på Hemnet/Booli
Sök "sålt" och filtrera på liknande bostäder samma område. Jämför slutpriser senaste 6 månaderna.
Jämför utgångspris och slutpris i området
Räkna ut (slutpris − utgångspris) / utgångspris för liknande bostäder som sålts nyligen. Det ger dig en känsla för hur budgivningen brukar gå just där.
Sätt din maxgräns innan budgivning
Bestäm före första budet vad du högst kan betala. Använd lånelöfte och din egen kontantinsats som hård gräns.
Lägg första bud strategiskt
Vid stark marknad: börja vid eller strax över utgångspris. Vid svag marknad: börja under för att testa.
Höj kontrollerat
Bestäm i förväg hur mycket du höjer åt gången, och håll dig till din maxgräns.
Dra dig ur när maxgränsen är nådd
Det är okej att stanna. Inget bud är bindande, och nästa bostad kommer.
Vanliga frågor
Vad är skillnaden mellan utgångspris och slutpris?
Utgångspriset är det pris som säljaren och mäklaren satt som startpunkt i annonsen. Slutpriset är det pris bostaden faktiskt såldes för. Högsta förvaltningsdomstolen slog i februari 2025 fast att utgångspris och marknadsvärde inte är samma sak. Utgångspriset är alltså ingen värdering.
Är utgångspris detsamma som marknadsvärde?
Nej. Högsta förvaltningsdomstolen slog fast det i en dom den 13 februari 2025. Marknadsvärdet är det pris som skulle nås vid en vanlig försäljning, och mäklaren gör en egen bedömning av det. Efter domen föreslog Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) att mäklare ska åläggas att ange ett bedömt marknadsvärde och dokumentera grunderna för det.
Kan slutpris vara lägre än utgångspris?
Ja. Säljaren bestämmer själv vilket bud som antas, och kan sälja under utgångspriset om inga högre bud kommer.
Vad är lockpris och är det olagligt?
Lockpris är ett utgångspris som medvetet satts för lågt för att locka spekulanter. FMI ser det som ett brott mot god fastighetsmäklarsed, och mäklaren kan få en disciplinpåföljd: erinran, varning eller återkallad registrering. Enligt FMI betyder det inte i sig lockpris att försäljningspriset blir högre än utgångspriset, och efter HFD:s dom 2025 räcker det inte som bevis.
Vem bestämmer utgångspriset?
Säljaren och mäklaren tillsammans. Mäklaren gör en bedömning utifrån jämförbara affärer, läge och bostadens skick. Säljaren har sista ordet.
Kan jag begära mäklarens marknadsvärdering?
Du kan fråga, men mäklaren är inte skyldig att lämna den till dig som köpare. Efter HFD-domen 2025 föreslog FMI att mäklare ska åläggas att ange ett bedömt marknadsvärde.
Vad gör jag om jag tycker utgångspriset är felaktigt?
Anmäl till FMI om du misstänker lockpris. FMI har tillsyn över mäklarna men prövar inga tvister.
Kan utgångspris ändras under försäljningen?
Ja. Säljaren och mäklaren kan ändra utgångspriset, och en sådan ändring behöver inte avtalas skriftligen (fastighetsmäklarlagen 3 kap. 3 §).
Relaterade frågor
Källor
- FMI om HFD-domen 2025 med Fastighetsmäklarinspektionens kommentar till domen.
- FMI om regler för lockpris beskriver vad som anses som lockpris och god mäklarsed.
- Mäklarsamfundet är en branschorganisation för fastighetsmäklare.
- Svensk Mäklarstatistik publicerar statistik över bostadspriser.